Cómo poner precio a una casa




Es importante para cualquier propietario saber el valor de su vivienda. Pero lo es aún más a la hora de hacer cualquier tipo de transacción o, simplemente, cuando la vivienda forma parte de cualquier trámite como pueden ser alquileres, seguros, hipotecas, herencias, etc. Cualquier propietario necesita en algún momento saber el valor de su vivienda. Así pues, ¿cómo tasar una vivienda?


Antes de nada, conviene hacer una matización. La tasación de un inmueble depende de la finalidad que tiene la valoración. Este concepto, que parece fácil de entender, no lo es tanto cuando la gente encarga la valoración de su inmueble. La gente piensa que el valor de un inmueble será siempre el mismo sea cual sea el motivo para el que yo necesite la valoración. Es curioso que esta misma gente no proteste cuando la vivienda esté valorada muy por debajo de su hipotético “valor real” a la hora de pagar impuestos, seguros, etc., pero pongan el grito en el cielo cuando les ofrecen como precio de compra un precio mucho mayor.


Normalmente el valor para una u otra finalidad, efectivamente, es parecido. Pero hay casos concretos en los que puede diferir mucho. Por ejemplo: Una construcción ilegal en un terreno rústico puede tener cierto valor de compra-venta para un vecino. El valor será lo que el vecino esté dispuesto a pagar por ella. En la mayoría de casos esa construcción tendrá un valor nulo o incluso negativo, pues habrá que pagar el precio de la demolición. Otro ejemplo puede ser el valor de una casita que esté en una zona cuyo planeamiento urbanístico esté a punto de cambiar. El valor potencial de venta de la casa puede aumentar mucho si el terreno mejora sus condiciones urbanísticas. Además, puede aumentar aún más si está previsto que ese terreno se urbanice. Pero el valor de esa casita para hacienda o para el ayuntamiento va a ser bajo durante muchos años.


Pero en términos prácticos, una vivienda urbana, en condiciones normales, ¿como se tasa?

Para tasar cualquier inmueble hay varios métodos: comparación con otros inmuebles de la zona, capitalización de las rentas que genera el negocio (o el alquiler), valor de reposición, etc.

Para una vivienda normal, el método más usual es el de comparables de mercado, que consiste en comparar el valor del inmueble con otros cercanos de las mismas condiciones. Esto se puede hacer de una manera primitiva haciendo una media de los precios por metro cuadrado y aplicarla al nuestro, pero los resultados van a ser muy aproximados. Lo ideal es valorar por separado el valor del suelo y el valor de la construcción. A cada cual de ellos aplicar una serie de coeficientes o ajustes en función de sus características específicas.


Por un lado el valor de la construcción es el más sencillo, puede andar en la mayoría de los casos entre 600 y 700 €/m2 para una construcción nueva. Pero aquí viene la clave de la que la mayoría de la gente no quiere darse cuenta: ¡Los inmuebles se deprecian! Además, lo hacen de manera logarítmica. Esto quiere decir que los primeros años se deprecian poco y a partir de un momento dado su valor cae en picado. Porque aquí viene la segunda clave importante: ¡Los inmuebles tienen una vida útil! Esta vida útil, para el caso de viviendas, es de 100 años. Por supuesto, no es que te vayan a echar de tu casa cumplido ese período, pero sí que haría falta lo más seguro una reforma total que sería tan costosa como construir la vivienda de nuevo. Como la depreciación es logarítmica, el valor de construcción de una vivienda a partir de los 50 años de antigüedad no tendría más que un valor residual, considerado el 30% del valor de una obra nueva.


El valor del suelo es más difícil de calcular. Depende de las modas que haya en el municipio en cada momento, según las dotaciones que haya en la zona (comercios, colegios, comunicaciones, etc.). Esto puede variar mucho de un año a otro. Hay zonas degradadas que de repente se ponen de moda y se revalorizan mucho (por ejemplo los barrios alternativos o barrios hipster). Hay zonas que, sin embargo, pierden valor por diferentes motivos (falta de servicios, aumento de la inmigración, cambio de polo a otras partes de la ciudad).


El valor del suelo puede fluctuar entre los 25 €/m2 hasta los 2000 €/m2 o más. Para hacerse una idea, un barrio céntrico de una ciudad mediana puede rondar los 1000 €/m2, mientras que un barrio de las afueras puede rondar los 200 €/m2. Las administraciones publican cada año valores de calles o tramos de calles de todos los municipios, basadas en estadísticas de ventas de inmuebles durante el año anterior. Estos datos suelen usarse para las valoraciones que hacen hacienda u otros organismos. El cálculo mediante comparables de mercado de inmuebles cercanos es más preciso, siempre y cuando se tengan suficientes testigos válidos para comparar.


Una vez que tenemos el valor del suelo y el valor de la construcción, tenemos que tener en cuenta otros valores muy importantes. Si no tiene garaje, la dificultad de aparcamiento en la zona, si tiene ascensor o no y cuantas plantas hay que subir andando, si el inmueble tiene una forma irregular, si está alquilado… y cualquier otro elemento que el técnico vea que puede depreciar o valorar la vivienda.


Para finalizar, otro elemento importante es la fecha en la que hacemos la valoración, que no tiene por que se siempre la fecha actual. Muchas instituciones necesitan saber el valor de un inmueble en una fecha determinada, a veces bastante alejada de la fecha actual. En este caso necesitaríamos tener comparables de mercado de la misma fecha, a veces algo imposible de obtener. Así que hay que recurrir a estadísticas oficiales del precio de la vivienda en España, fluctuaciones del IPC, etc. Además de tener que imaginarse como podía estar el inmueble en ese año concreto: si hubo reformas, el posible estado de conservación en el que estaba, las cargas que tenía en ese momento. Así pues, la tasación tiene una fecha de caducidad, porque el valor de un inmueble cambia en cada momento.

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