Las viviendas fuera de ordenación


Muchas veces mis clientes me piden asesoramiento o presupuesto para legalizar su vivienda. Pero el concepto “legalizar” es muy complejo en el mundo urbanístico. La mayor parte de las veces, la vivienda no se puede legalizar como tal, es decir, conseguir que cumpla todas las normativas vigentes.


Una vivienda (y cualquier construcción en general), debe construirse con un proyecto técnico cumpliendo las normativas vigentes en su momento. Antes de construir una vivienda, hay que asegurarse de que el planeamiento municipal vigente permita construirla, para lo cual el terreno ha de ser URBANO. Si el terreno es urbano, con más o menos obras (que pueden ser desde no hacer nada hasta demoler partes de la construcción) la vivienda se podrá acabar ajustando al planeamiento. Por el contrario, si el terreno es RÚSTICO la vivienda no se podrá legalizar nunca (salvo que un nuevo planeamiento recalifique el suelo, cosa muy improbable).


Pero esto no quiere decir que no se pueda hacer nada, pues lo que generalmente necesita el cliente es patrimonializar su vivienda y que se declare como “fuera de ordenación”. Normalmente el cliente quiere registrar su casa como propiedad suya, para hacer diversos trámites (empadronarse, pedir una hipoteca, dar de alta suministros, etc). Para lo cual el registrador de la propiedad le va a pedir unos requisitos. En Galicia uno de los requisitos imprescindibles es un “certificado de antigüedad” realizado por un técnico competente, como puede ser un arquitecto. Para ello la vivienda debe llevar terminada al menos 6 años, e incluso demostrar que se ha estado utilizando durante ese período de tiempo, por ejemplo aportando facturas de suministros. En otras Comunidades el registrador te puede pedir un “certificado de declaración de situación de fuera de ordenación” expedido por el ayuntamiento correspondiente, para el cual, a su vez, hay que declarar la antigüedad del edificio de al menos 6 años (puede variar según la Comunidad), que se ha utilizado, y que no tiene abiertos expedientes disciplinarios. Para ello puede ser necesario el ya comentado certificado de antigüedad firmado por un técnico competente, si no lo hace un técnico municipal.


¿Y qué pasa si mi casa no tiene licencia y no lleva terminada al menos 6 años? Pues en este caso estará en situación de infracción urbanística. Si te pillan se considerará una infracción muy grave y te abrirán un “expediente de reposición de la legalidad”. Te harán demoler la vivienda y pagar una multa que puede ir de 60.000 € a 1.000.000 €, en función del valor de la edificación.

¿Y si aún no te han pillado? Tienes dos opciones: demoler la construcción antes de que nadie se entere o esperar a que caduque la acción de reposición de legalidad urbanística, es decir, esperar a que pasen los 6 años. Pero ¡ten cuidado!, la vivienda tiene que estar COMPLETAMENTE acabada, no sirve hacer la estructura y la cubierta, o dejar el cerramiento de ladrillo que tanto vemos por nuestro territorio (especialmente en Galicia).


¿Qué implica que mi vivienda esté en situación de fuera de ordenación?


Antes de nada hay que aclarar que la situación de fuera de ordenación puede ser total o parcial. La situación de “fuera de ordenación total” suele ser la de que toda la construcción esté fuera de ordenación y no sea legalizable ninguna de sus partes. Por ejemplo si está en suelo rústico o en cualquier tipo de suelo no permitido para su uso (zonas verdes, equipamientos, etc.).


Por el contrario, existe el “fuera de ordenación parcial”, que quiere decir que una parte de la vivienda es legal (o legalizable) y la otra no. Con lo cual, se podría legalizar la parte legalizable demoliendo la parte ilegal, o dejar en “situación de fuera de ordenación parcial” todo el conjunto.

En ambos casos, la implicación que tiene la situación de “fuera de ordenación” es que solo se pueden acometer obras de conservación y ornato. Nunca se podrá aumentar su volumen ni, en general, hacer obras que aumenten el valor de la edificación. Esto es así porque, el objetivo, es que una vez cumplida la vida útil de la edificación, esta tienda a desaparecer.


Otra implicación importante es que el valor de la vivienda es mucho más bajo que el de una vivienda legal, así que en caso de expropiación prácticamente no te darían nada. También suele ser habitual que muchos bancos no te den hipotecas para comprar edificaciones de este estilo, con lo cual vender una vivienda fuera de ordenación es muy difícil.


Cada Comunidad Autónoma y cada ayuntamiento tienen sus peculiaridades respecto a este tema tan controvertido, así que si quieres analizar tu caso concreto, pregunta a tu arquitecto de confianza que es el que te podrá ayudar en la zona donde vives.

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