Cómo saber el valor real de un local comercial



Una de las cosas más importantes a la hora de montar tu negocio es buscar el local ideal. Los locales comerciales se valoran, normalmente, por los mismos métodos que las viviendas, pero tienen una complejidad mucho mayor por diferentes motivos. La forma del local y sus características geométricas influyen mucho en el valor final, además, por supuesto, de la situación del mismo.


¿Cuánto vale un local comercial?


En una primera aproximación a la búsqueda del valor del local, podemos hacer una valoración por comparables de mercado. Este es el método principal para valorar todo tipo de bienes inmuebles (y todo tipo de bienes). Consiste en buscar varios locales en venta por la zona, que llamaremos testigos, y comparar su precio por metro cuadrado. Lo ideal sería sabe su valor de venta final, pues la diferencia entre el valor ofertado en una inmobiliaria o un portal de internet y el valor final de la transacción puede ser muy diferente. De todas maneras, esto no siempre es posible y a veces se utilizan factores correctores para asumir esta diferencia.


Otro factor importante, que tendrán en cuenta hasta las tasaciones más burdas, es la fecha de construcción del local. Tengamos en cuenta que todos los edificios tienen una vida útil y, por más que reformemos el local, siempre es más valioso cuanto más moderno sea el edificio en el que se sitúa. Si en el local se ha hecho una reforma total, cambiando todas las instalaciones, no equivaldrá a estar en un edificio nuevo, pero se puede aproximar bastante.


Pues bien, con estos datos: superficie del local, precio medio del metro cuadrado de la zona, año del edificio y año de la última gran reforma (también llamado estado de conservación del edificio), podemos realizar una primera aproximación al valor del local. Estos datos son los que tendrán en cuenta las valoraciones online que podremos hacer por internet. Algunas incluso de manera gratuita o por precios que pueden llegar a rondar entre los 0 y los 100 euros. Estas valoraciones online tendrán más desarrollo en función del coste. A veces calculan el valor del alquiler, aplicando un simple coeficiente, que nos puede servir solo de manera muy aproximada. También es el método que usan la mayoría de inmobiliarias cuando te ofrecen una valoración para poner a la venta o en alquiler un inmueble. Aunque en este caso, hay que tener en cuenta que una inmobiliaria que conozca bien la zona puede hacerte una valoración precisa, aunque no en su metodología, pero sí en su resultado final, debido a su experiencia de campo.


Entonces, si puedo tasar un local comercial de manera gratuita o muy barata ¿por qué me hace falta la tasación de un arquitecto?


En primer lugar, hay que tener en cuenta que la finalidad de un local comercial es poner un negocio. Ya hemos dicho que la situación y la localización son muy importantes: que la calle sea más o menos céntrica, más o menos transitable, etc. Esto lo tiene en cuenta cualquier inmobiliaria ni muchos programas automáticos de valoración. También hay que tener en cuenta es si el local es un bajo o un primero, si está en un centro comercial o en unas galerías, etc. Un local en un centro comercial de moda bien situado, por ejemplo cerca de unas escaleras o del acceso principal, puede ser más valioso que la calle más céntrica de la ciudad. Por el contrario, un local en el fondo del pasillo del mismo centro comercial puede valer mucho menos. Si el centro comercial es un centro comercial fallido, como desgraciadamente pasa tanto hoy en día por toda nuestra geografía, el local no vale nada.


Otro factor importante es el frente de calle del local comercial. Las franjas pegadas a la calle, donde se sitúan los escaparates, valen mucho más que las franjas más profundas, donde se suelen situar los almacenes. Según se alejan de la fachada más cercana, los metros cuadrados de local se van depreciando linealmente. Este es un factor que se usa comúnmente por los peritos tasadores pero que, lógicamente, alguien que no ha visitado el local, y menos una máquina, no tienen en cuenta.


El factor más importante, y que sin embargo muy poca gente tiene en cuenta para valorar un local, es su potencialidad para generar un beneficio. Ya hemos dicho que la finalidad de un local es poner un negocio. Así pues ¿Qué negocio puedo montar en mi local y cuales no? ¿Puedo darle un uso distinto al local que el comercial: oficinas, vivienda, industrial? ¿Qué actividades pueden desarrollarse en el local: hostelería, supermercados, grandes cadenas, etc.?¿Existe alguna licencia en vigor para alguna actividad? Por un lado, hay que mirar el planeamiento urbanístico del ayuntamiento y mirar cuál es el mayor y mejor uso que se le puede dar al local, y por el otro ver si eso es factible en la práctica. El uso vivienda suele ser más valioso que el comercial, pero no siempre es factible hacer este cambio de uso.


Por otro lado, hay que ver qué actividades se pueden realizar en el local con las menores obras posibles. Mientras que las actividades inocuas (tiendas, oficinas) no tienen mayor problema, hay actividades, todas las del sector hostelero en general y las que aglomeren a cierto número de personas, que tienen unos requerimientos en materia de accesibilidad, protección contra incendios, aislamiento acústico, etc. muy costosos. Pero si el local ya tenía anteriormente la misma actividad y se conserva la licencia, el local valdrá mucho más durante el período en que se conserve la misma (seis meses o un año, según el ayuntamiento). Generalmente, las actividades inocuas pagarán menos por los locales que las clasificadas, porque también necesitarán menos requerimientos. Pero casi ningún local se librará de tener que hacer ciertas reformas para cambiar de actividad, generalmente poner una rampa en la entrada para eliminar los escalones y hacer el baño accesible, es decir, adaptado para personas con movilidad reducida. Si, por casualidad, el local a tasar ya tiene estos inconvenientes resueltos, su valoración será mayor porque dará una mayor flexibilidad a la hora de cambiar de actividad.


La finalidad de la tasación también es importante, pues el perito podrá hacer más hincapié en unas circunstancias o en otras dependiendo de si queremos tasar el local para su alquiler (primará el tipo de actividades que se puedan desarrollar), para su venta (primará la antigüedad del edificio), para temas fiscales o tributarios, herencias, hipotecas, etc.


En definitiva, es imprescindible contar con un técnico especializado a la hora de realizar la tasación de tu local comercial, normalmente un arquitecto o un arquitecto técnico, que conozca la normativa existente y la finalidad para la que será destinado el local, que visite el local para conocer el estado y las potencialidades con las que cuenta, y que analice la situación urbanística en la que se encuentra.

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