La presentación de un proyecto al ayuntamiento no suele ser fácil para el usuario medio. Cantidad de veces se ve en los servicios de urbanismo de los ayuntamientos a gente que lleva con toda ilusión su flamante proyecto, recién firmado por su técnico competente, sin intuir la cantidad de documentación que le va a pedir el funcionario y que conllevará que vuelva varias veces.
En primer lugar, hay que aclarar que cada ayuntamiento regula a su manera la forma de pedir una licencia urbanística. Pero todos lo hacen a través de los llamados “impresos”, también llamados formularios o modelos. Estos impresos regulan la documentación mínima que hay que entregar para hacer una solicitud al ayuntamiento. A nivel urbanístico, los principales impresos que nos podemos encontrar son los que expondremos a continuación. Hay que tener en cuenta que algunos ayuntamientos fusionan varios de estos en uno solo y viceversa, pueden distinguir impresos específicos para actividades concretas de su municipio:
- Impreso de solicitud de licencia de de obras mayores (también llamadas obras de nueva planta, obras con proyecto, etc.): Es el impreso principal para obras de edificación. Estas obras siempre requieren proyecto y dirección de obra.
- Impreso de comunicación previa de obras menores: A diferencia del anterior, estas son las obras que no necesitan proyecto, como por ejemplo las pequeñas obras en una casa. Solo requieren un presupuesto.
- Impreso de comunicación previa de actividad (también llamada licencia de apertura): Es el que se hace para abrir un nuevo local o poner un nuevo negocio en un local existente. En este caso es necesario siempre (aunque en algunos ayuntamientos hay excepciones) un proyecto de actividad redactado por un técnico competente. A veces se diferencian en dos tipos de impresos: con obras o sin obras, dependiendo de si se van a realizar obras en el local o no. También es habitual que en muchos ayuntamientos exista un impreso específico para ciertas actividades, como la hostelería, las actividades insalubres, las actividades de cierto tamaño, etc.
La documentación que se suele exigir en todos estos casos suele ser la siguiente:
- Fotocopia del DNI
- Presupuesto
- Escrituras
- Justificante de abono de tasas
Y para los casos en los que sea necesario proyecto:
- Proyecto técnico
- Oficio de dirección de obra
- Oficio de dirección de ejecución de la obra
- Oficio de coordinación de Seguridad y Salud
- Aval para obras de urbanización
- Cuestionario de estadística
También se pueden pedir otros documentos, como certificado catastral o registral del inmueble, permisos de la comunidad de propietarios, autorizaciones sectoriales de otros organismos (costas, aguas, carreteras, etc.).
Para el abono de las tasas municipales, nos darán un impreso, en la misma oficina del registro o en una oficina aparte que lleve los asuntos económicos, que debemos llevar al banco, pagar y llevar de vuelta al registro para poder hacer efectiva la solicitud.
Si la solicitud que pedimos es para una subvención, hay que mirar la documentación específica que venga en las bases de la convocatoria de subvenciones. Existen subvenciones de todo tipo, como pueden ser para cambio de ventanas, de rehabilitación de fachadas, de viviendas en su conjunto, de locales, etc. Estas solicitudes se suelen pedir también con un impreso tipo, y suele ser necesaria una memoria explicativa y un presupuesto desglosado de la intervención, para lo que nos puede ayudar también un técnico competente.
Hay otro tipo de documentos técnicos que también se pueden presentar en los ayuntamientos pero no suelen tener un impreso independiente, que son los documentos urbanísticos. Estos documentos sirven para desarrollar los planes generales, y pueden ser planes parciales, planes especiales, estudios de detalle, etc. Por ejemplo, los estudios de detalle corrigen las alineaciones, los volúmenes edificables o concretan las condiciones estéticas de una manzana o una unidad urbanística concreta. Paradójicamente, estos documentos tan importantes no suelen tener un impreso específico y se tienen que hacer con una solicitud general.
Todas estas solicitudes las puede hacer el interesado, que es lo habitual, ya que ha de presentar documentos personales y abonar unas tasas en el banco. Pero también lo puede hacer un representante, con la debida autorización, o el técnico competente que ha redactado el proyecto, en los casos en los que lo haya. Aunque esto se haga muchas veces, hay que tener en cuenta que el propietario y el técnico han de tener la confianza necesaria para intercambiarse toda la documentación necesaria que te puedan pedir en el ayuntamiento y asumir que a veces habrá que hacer varios viajes: al ayuntamiento, al banco, al registro de la propiedad, etc. El tema de las tasas también es complejo, pues es imposible saber de antemano la cuantía exacta que va a cobrar el ayuntamiento. Se puede saber de manera aproximada, pero depende de muchos factores como si se toma de referencia una superficie u otra, un presupuesto u otro, etc. Por tanto, lo mejor es que las tasas las pague directamente el propietario y ese dinero no pase nunca por el técnico. Si tienes alguna duda, lo mejor es preguntar en el servicio de urbanismo de tu ayuntamiento o contactar con tu técnico de confianza.
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