Cuando construimos nuestra nueva casa todo es un mar de dudas. Hay multitud de agentes que intervienen en la construcción de cualquier edificación y es muy complicado, para un particular, prever de antemano cuáles van a ser y qué coste va a tener cada uno de ellos.
Para meternos en contexto, hemos de saber que para la construcción de cualquier edificación (desde un cobertizo hasta un centro comercial), hacen falta las siguientes fases:
- Realización de un proyecto. Redactado por un técnico competente, que podrá ser arquitecto, arquitecto técnico, ingeniero o ingeniero técnico, según el tipo de edificación. También podrán intervenir otros técnicos para realizar diferentes estudios o partes del proyecto, como puede ser el Estudio Geotécnico, el Estudio de Seguridad y Salud, etc. Cada técnico tendrá sus honorarios, que son libres.
- Obtención de la licencia de obras en el ayuntamiento. Para ello, es necesario presentar una serie de documentación, siendo la más importante el proyecto realizado anteriormente. Cada ayuntamiento cobrará unas tasas en función del tipo de edificación y, una vez que otorgue la licencia, nos cobrará el ICIO (impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras), que será un porcentaje (aproximadamente el 4%) del presupuesto de la obra.
- Obtención de la hipoteca. Evidentemente, esta fase es voluntaria. La ponemos aquí para indicar en qué momento se realiza. El banco nos va a pedir, para otorgarnos la hipoteca, que tengamos el proyecto y la licencia concedida.
- Comienzo de las obras. En la obra van a intervenir los siguientes agentes:
Director de obra: Normalmente, el técnico que ha redactado el proyecto, que se encargará de que se cumpla.
Director de ejecución de la obra: Si el director de obra es un arquitecto, este será un arquitecto técnico. Se encargará de velar por la buena ejecución de la obra.
Coordinador de Seguridad y Salud: Normalmente será el técnico anterior, aunque puede ser un técnico independiente. Velará por la Seguridad y Salud en la obra.
- Constructor: Será la empresa que realice la construcción de la obra.
Todos estos técnicos tendrán sus honorarios, que serán completamente libres.
- Declaración de obra nueva en construcción. Este trámite, que se realiza ante notario, solo es necesario en el caso de que pidamos una hipoteca y el banco nos lo solicite.
- Certificado final de obra. Una vez que se finaliza la obra, los técnicos implicados deberán firmar este documento, certificando que la edificación se ha realizado conforme al proyecto y a la legislación vigente. No se suele facturar aparte, sino que los técnicos requerirán el pago de todo su trabajo anterior en este punto, pues aquí finaliza su cometido.
- Licencia de primera ocupación. Este trámite se realiza en el ayuntamiento, para que este tenga constancia de que las obras han finalizado. Para ello es necesario presentar el certificado final de obra.
- Declaración de obra nueva terminada. Para ello es necesario tener todo lo anterior y presentarlo ante notario para que redacte las escrituras de la nueva edificación. Esto supondrá el pago de los honorarios del notario y las tasas del registro. Además, habrá que pagar el impuesto de AJD (actos jurídicos documentados).
Todas estas fases son necesarias para la construcción de cualquier obra nueva, pero también para cualquier ampliación o rehabilitación integral. En reformas de menor entidad puede que algunas de estas fases no tengan sentido: por ejemplo si realizamos obras menores (sustitución de materiales de acabado, adición de aislamiento, cambio de instalaciones, etc.) nos bastará con una comunicación previa en el ayuntamiento y no tendrá mucho sentido rehacer las escrituras ante notario. Pero si las obras que hagamos modifican la superficie construida, el número de plantas o la división horizontal de la edificación deberíamos rehacer las escrituras.
Las escrituras de declaración de obra nueva
Así pues, existen tres tipos de escrituras de declaración de obra nueva, las dos que hemos visto anteriormente y una tercera, denominada Declaración de Obra Nueva Antigua.
1. La declaración de obra nueva en construcción
Este tipo de escrituras se realizan, como ya hemos visto, cuando solicitamos una hipoteca. Este trámite no es obligatorio, salvo si así nos lo requiere el banco. Sirve para hacer constar ante notario que en determinada parcela hay una edificación en construcción.
Para solicitarla necesitamos lo siguiente:
o Licencia de obra
o Certificado de la dirección facultativa de que la edificación se ajusta al proyecto y qué parte está ya construida.
Una vez que la edificación esté finalizada, deberemos formalizarla mediante el acta de fin de obra. Este paso es necesario para declarar la obra en construcción como terminada. Los requisitos necesarios para ello serán los mismos que la declaración de obra nueva terminada que se detallan a continuación.
2. La declaración de obra nueva terminada
Estas escrituras se realizan cuando finalizamos la obra. Son indispensables si queremos vender o alquilar la propiedad y las necesitaremos, generalmente, para contratar los suministros.
Los requisitos para solicitarla son los siguientes:
o Certificado final de obra
o Licencia de primera ocupación
o Certificado de eficiencia energética, de ser el caso (en viviendas nuevas, locales comerciales, edificios públicos, etc.)
o Libro del edificio
o Seguro decenal, en el caso de viviendas que no sean de autopromoción
o Coordenadas georreferenciadas del edificio
3. La declaración de obra nueva antigua
También llamada declaración de obra nueva por antigüedad. El nombre resulta paradójico, pero es fácil de entender. Consiste en la declaración de una edificación antigua que no ha sido declarada previamente, o que está declarada de manera incorrecta. Se pueden dar dos casos diferentes:
- Edificaciones antiguas, anteriores al planeamiento en vigor, o en las que se ha perdido la documentación correspondiente a la licencia de obras.
- Edificaciones construidas ilegalmente pero en las que ha prescrito la legalidad urbanística. Comúnmente se conocen como edificaciones “fuera de ordenación”. Aunque para que se declare una edificación realmente como fuera de ordenación ha de tener escrituras y estar inscrita en el registro.
¿Cuándo podemos declarar una obra nueva antigua?
En cualquiera de los casos anteriores, para poder inscribir una edificación antigua sin licencia, debemos demostrar que ha prescrito la infracción urbanística, es decir, demostrar que la edificación lleva terminada más de X años. Esta cantidad de años depende del tipo de infracción que hayamos cometido y de la Comunidad Autónoma en la que nos encontremos. Por ejemplo, en Galicia se corresponde con lo siguiente:
- 15 años para las infracciones muy graves: Estas se corresponden con infracciones en zonas verdes, espacios libres, equipamientos públicos, viarios, demoliciones de bienes protegidos, obras y actividades prohibidas en suelo rústico, etc.
- 6 años para las infracciones graves: Estas se corresponden con el incumplimiento de las condiciones urbanísticas de cualquier parcela (uso del suelo, número de plantas, alineaciones, retranqueos, superficie máxima, etc.) con el incumplimiento de las normas de habitabilidad, etc.
- 2 años para las infracciones leves: Estas son, en líneas generales, aquellas infracciones que son legalizables.
En resumen, la mayoría de infracciones urbanísticas que se cometen actualmente son graves, por eso se suele decir comúnmente que las infracciones urbanísticas prescriben a los 6 años. Las infracciones leves se resuelven fácilmente presentando un proyecto de legalización en el ayuntamiento, pero es muy improbable que una edificación hecha ilegalmente cumpla todos los requisitos urbanísticos si no se ha hecho un proyecto previamente. Por el contrario, sí que existen en nuestra geografía infracciones muy graves que han prescrito y que queramos inscribir en el registro, como pueden ser viviendas tradicionales en suelo rústico, construidas antes de que existiera cualquier planeamiento.
Cabe recalcar que estos plazos se corresponden a la Ley del Suelo de Galicia, pero que dependen de cada Comunidad Autónoma. Es habitual que la prescripción de los 6 años sea, en muchas comunidades (como Madrid, Andalucía o Cataluña), de tan solo 4 años. Por el contrario, hay comunidades (como Navarra, Baleares o Castilla y León) en las que la prescripción de faltas graves pasa a ser de 8 años.
Para demostrar que ha prescrito la infracción urbanística existen varios medios, pero en la práctica el notario nos va a pedir un certificado de antigüedad firmado por un técnico competente. En este certificado el técnico demostrará, mediante las herramientas que tenga a su alcance, que la edificación lleva terminada desde una fecha determinada. Para ello se podrá apoyar en ortofotos, fotos antiguas, contratos de suministros, documentos técnicos, actas notariales, certificaciones catastrales o cualquier otra prueba que demuestre que la edificación estaba completamente terminada en una fecha concreta.
Hay que tener en cuenta que la infracción urbanística incluye a cualquier ampliación o construcción auxiliar. Por tanto, hay que demostrar que la edificación lleva terminada al menos 6 años (o los que correspondan) en su totalidad. De hecho, una edificación fuera de ordenación no se puede ampliar. De hacerlo estaríamos cometiendo una nueva infracción urbanística que podría llevarnos incluso a la demolición de la edificación completa.
Las escrituras de declaración de división horizontal
La división horizontal consiste en la división de un edificio en varias fincas registrales, por ejemplo en un edificio de viviendas para dividir registralmente cada vivienda o local. Si se construye un edificio nuevo de viviendas se suelen hacer conjuntamente las escrituras de obra nueva y de división horizontal, pero son actos independientes.
También se puede hacer una declaración de división horizontal de un edificio antiguo existente, bien porque se haya hecho una división nueva a partir de una reforma o bien porque el edificio no estuviera dividido registralmente aunque sí en la realidad. Esto es habitual en edificios de viviendas antiguos en los que el propietario original era el mismo pero que han de dividirse por motivos de herencia, venta, etc.
Precio de una declaración de obra nueva
La declaración de una obra nueva supone, además, los siguientes costes:
- Impuestos: En este caso hay que pagar el impuesto de AJD (Actos Jurídicos Documentados), que en Galicia es el 1,5 % del presupuesto de ejecución material declarado de la obra.
- Aranceles notariales: Son los honorarios de la notaría y en principio deberían ser los mismos en cualquier notaría. Una declaración de obra nueva se considera un documento de cuantía, es decir, los aranceles supondrán un porcentaje del valor de la edificación. Por ejemplo, para una edificación tipo entre 150.000 € y 600.000 € se cobraría un 0,05 % más un coste en función del número de folios. Más o menos a 3 € por folio. A todo esto habrá que sumarle el IVA. La notaría puede hacer una rebaja de hasta un 5%.
- Aranceles registrales: Son los honorarios del Registro de la Propiedad y también son los mismos en cualquier Registro. Para una edificación tipo entre 150.000 € y 600.000 € se cobraría un 0,03 %.
Por ejemplo, para una construcción de unos 200.000 € de presupuesto de ejecución material, el IAJD será de 3.000 €, los aranceles notariales serán de unos 300 € y los aranceles registrales de unos 100 €.
Resumen
La declaración de obra nueva es el acto en el que se hace constar, de manera pública, que existe una edificación en una parcela determinada. La escritura se hace ante notario y quedará inscrita en el Registro de Propiedad de la zona. Es un trámite necesario para vender o alquilar una propiedad y para pedir una hipoteca sobre ella, además de muy recomendable en cualquier caso. Se puede hacer tanto para una obra en construcción, para una obra terminada con licencia o para una obra antigua sin licencia. El coste es pequeño en proporción al valor de la edificación, siendo el mayor gasto el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
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