Qué es la responsabilidad decenal


Existe mucha confusión con respecto a cual es la responsabilidad del promotor cuando se realiza una edificación. Muchos ciudadanos que han comprado una vivienda con el sudor de su frente y que la van a estar pagando durante gran parte de su vida se ven indignados cuando ven que las prestaciones de su vivienda no son las deseadas. Entonces se ven tentados a reclamar, informados muchas veces por abogados o gestores que no soportan las injusticias. La cuestión es ¿a quién hay que reclamar? Pues a los agentes que intervienen en el proceso de la edificación, es decir, el promotor, el constructor, el proyectista, el director de obra, el director de ejecución de la obra, etc. No hace falta saber quién es el culpable, el juez será el que se encargue de establecer quién tiene la culpa y quién no.


En primer lugar, hemos de conocer los plazos que tenemos, que son los que establece la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), del año 1999. Esta dice que la responsabilidad civil de los agentes intervinientes en la edificación tiene los siguientes plazos:


a) Durante diez años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.


b) Durante tres años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad del apartado 1, letra c), del artículo 3.


El constructor también responderá de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras dentro del plazo de un año.”


Es decir, tenemos un plazo de 10 años para reclamar defectos que afecten a la estructura del edificio. Para el resto de problemas comunes en general tendremos solo 3 años, salvo para los acabados, en los que tendremos solo 1 año. Los daños materiales que queramos reclamar se tienen que producir dentro de este plazo, pero tenemos 2 años más para reclamarlos, como establece la LOE en su artículo 18:


“Las acciones para exigir la responsabilidad prevista en el artículo anterior por daños materiales dimanantes de los vicios o defectos, prescribirán en el plazo de dos años a contar desde que se produzcan dichos daños, sin perjuicio de las acciones que puedan subsistir para exigir responsabilidades por incumplimiento contractual.”


Pero para que se hagan efectivos estos 2 años hemos tenido que dar fe dentro del plazo de que estos daños se han producido, para demostrar que los daños se produjeron en el período de responsabilidad civil.


Por ello, todos los agentes tienen que tener un seguro de responsabilidad civil que les cubra las posibles reclamaciones. El promotor, en concreto, debe cubrir con su seguro el 100% de la construcción realizada. Solo hay una excepción: el autopromotor que realiza una vivienda para vivir él mismo no tiene que hacerle seguro, salvo que en el plazo de 10 años decida venderla.


Una vez que se va a juicio hay que demostrar quién tiene la culpa, puede ser uno o varios de los agentes. Si no está claro quien la tiene responderán todos solidariamente. Entre los agentes culpables habrá que solucionar el problema de la edificación, o bien con una indemnización o bien reparando materialmente el problema, si es posible. Los constructores y promotores elegirán siempre, si pueden, esta segunda opción, pues generalmente tienen los medios para solucionarlo y les sale más rentable.


Una vez que hayan pasado los períodos de responsabilidad civil, existen otro tipo de demandas que se pueden interponer contra el promotor que nos ha vendido la vivienda, por ejemplo el incumplimiento del contrato. Pero, generalmente, una vez pasado el período de responsabilidad civil, cualquier reclamación es mucho más complicada. Además, hay que tener en cuenta que, aunque ganemos la demanda, muchas empresas promotoras han desaparecido y sus dueños buscarán las argucias posibles para no pagarnos.


En definitiva, las recomendaciones para no llevarnos sorpresa en este caso son las siguientes:

· Cuando compremos una vivienda, hemos de comprobar que los acabados son los correctos y están en buen estado. Igualmente con las instalaciones. Mucho cuidado si compramos una casa en verano, cuando no hay problemas y todo es precioso. En invierno es cuando comprobaremos si la casa es fría y se producen humedades.


· Lo que realmente tiene responsabilidad decenal, la estructura, no suele fallar. Las estructuras suelen estar sobredimensionadas, porque con la seguridad de las personas nadie juega. En los pocos casos en que se cae un edificio es porque está en muy mal estado o porque hay una catástrofe medioambiental, en el que la responsabilidad civil también se anularía.


· A veces se nos venden los edificios tal como están, aunque no sea en condiciones óptimas, y esto está reflejado en el contrato. Es el caso de los llamados “pisos de banco”, en los que el banco ya no es el promotor original y este ya no existe. En este caso conviene analizar pormenorizadamente los daños que hay en el inmueble y asumir que hemos de arreglarlos nosotros.


· Si, una vez adquirida la vivienda, queremos reclamar los daños que aparecen, debemos recurrir a dos profesionales: un abogado que nos gestione la demanda y un perito que certifique que daños hay y cuales son sus causas. Este perito ha de ser un técnico competente (arquitecto, arquitecto técnico, ingeniero, ingeniero técnico, etc.) en la materia que se va a peritar y deberá hacer un informe al respecto y explicarlo en el juzgado si procede.


· Hemos de tener en cuenta que el gasto de abogados y peritos puede ser mayor que el gasto de arreglar el daño producido en la vivienda. Además, si lo arreglamos nosotros nos aseguraremos de que quede bien, mientras que si lo hace la otra parte lo va a hacer gastándose el mínimo posible.

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