Las viviendas colectivas son aquellos edificios o conjuntos de edificios que contienen viviendas individuales, en contraste con las viviendas unifamiliares, que son aquellas viviendas exentas en las que normalmente solo vive una familia. Las viviendas colectivas suelen tener unos espacios comunes (portal, cuartos de instalaciones, ascensores, escaleras, rellanos, etc.) que pertenecen a todo el edificio y unos espacios privativos (pisos, apartamentos, dúplex, lofts, etc.) que pertenecen a una sola persona o familia.
En España, en el habla popular, se suelen identificar los pisos con la vivienda colectiva y las casas con la vivienda unifamiliar. Existen casos intermedios en los que no está del todo claro en qué grupo se ubican. Por ejemplo, los chalets adosados o pareados se consideran viviendas unifamiliares, pues no disponen de espacios comunes. Las casas entre medianeras que solo disponen de una única vivienda también serían viviendas unifamiliares. Sin embargo, si en esa misma casa se hiciese una división horizontal y se convirtiese en dos unidades de vivienda, con un portal común, se consideraría vivienda colectiva.
También se pueden considerar como viviendas colectivas los cuarteles, las residencias de ancianos, las residencias de estudiantes, los hoteles, los conventos, etc., pues en ellos también viven grupos distintos de personas.
Legalmente, las viviendas colectivas suelen tener diferentes referencias catastrales para cada vivienda, mientras que la vivienda unifamiliar tiene una sola. Pero hay que tener clara una cosa, las viviendas colectivas se rigen por la Ley de Propiedad Horizontal. En ella se dice que cada propietario posee el interior de su vivienda, pero a su vez posee un porcentaje del conjunto del edificio, incluido el conjunto de la estructura, el conjunto de las instalaciones, el conjunto de la fachada, etc. Por tanto, un propietario no puede, por ejemplo, cortar un pilar de su vivienda o eliminar una bajante que pase por su piso, porque estas son de todos. Así mismo, los gastos para arreglar el tejado o el ascensor se harán en conjunto, aunque al propietario del primero no le afecten.
Dentro de los diferentes tipos de vivienda colectiva que existen, destacan las VPO (viviendas de protección oficial). Las VPO son conjuntos de viviendas que están subvencionadas por el estado (o por las Comunidades Autónomas), destinadas a ciudadanos con rentas bajas. Han de cumplir unas condiciones específicas, tanto en su construcción como a la hora de otorgarlas a sus propietarios. Han de ser siempre la primera vivienda de sus inquilinos y no se pueden vender durante un período de al menos 10 años. El precio de estas viviendas está fijado por la administración, normalmente por debajo de su valor de mercado en condiciones normales. A cambio el promotor tiene ciertos beneficios en su construcción.
El concepto vivienda colectiva implica a veces, sobre todo en la jerga más especializada, un tipo de vivienda de cierta calidad arquitectónica. No tanto por la calidad de los materiales ni por el presupuesto de la obra, sino por la calidad de los espacios, pues son obras fruto de concursos públicos o elaboradas por arquitectos que normalmente no se dedican a realizar este tipo de proyectos. Por el contrario, cuando se habla de edificios realizados en masa con la mínima calidad arquitectónica y constructiva, con el único fin de sacar la máxima rentabilidad posible, se suele utilizar la expresión promoción de viviendas o promoción inmobiliaria. Realmente son sinónimos, pero cambia el matiz según el ambiente en el que se use.
Históricamente, aunque ya están muy bien documentados los edificios de viviendas en la Antigua Roma, la vivienda colectiva como concepto se empezó a pensar en el siglo XX, con el advenimiento del Movimiento Moderno. Se desarrollaron los primeros conjuntos de viviendas obreras por toda Europa en los años 20, especialmente en la naciente Unión Soviética. Los grandes arquitectos de esa época repensaron como tenía que ser la ciudad del siglo XX e hicieron mucho hincapié en la vivienda colectiva. También se desarrolló mucho el concepto de vivienda colectiva con la reconstrucción de Europa tras la Segunda Guerra Mundial. Edificios como L´Unité d´Habitation de Marsella (1952) de Le Corbusier son el paradigma de la vivienda colectiva del siglo XX.
En España la vivienda colectiva pasó por varias etapas. Desde las viviendas de los ensanches de las grandes ciudades, a principios del siglo XX, que tienen cierta calidad en su conjunto y aún se conservan a día de hoy, pasando por las casas baratas de la posguerra, que tenían una calidad pésima, hasta llegar a los años 70, donde vuelve a haber edificios con cierta calidad y comienzan los experimentos llegados de Europa donde se separan los usos residenciales, comerciales y de comunicación, y por tanto se crean barrios en los que el coche se queda fuera, se crean calles elevadas en los edificios, solo accesibles para el peatón, y grandes parques en el interior. Este concepto fracasa en parte debido a la inseguridad ciudadana que genera, y por tanto se vuelve, ya en los años 90, a la manzana cerrada con comercios a pie de calle y calles con coches.
En el siglo XXI han prevalecido las grandes promociones inmobiliarias sobre la vivienda colectiva, salvo en honrosas excepciones, hasta el estallido de la burbuja inmobiliaria, a partir de la cual no se han hecho ni de las unas ni de las otras. Veremos qué nos depara el futuro a partir de ahora. Puede que lleguemos a vivir en cápsulas espaciales o puede que volvamos a vivir en cuevas, con palos y piedras. El futuro lo dirá.