Existen muchas dudas acerca de quién puede hacer una tasación y quién no. En anteriores artículos se han aclarado las diferencias entre valoración inmobiliaria y tasación hipotecaria. Aunque existe cierto debate sobre esto, vamos a intentar resumir, antes de nada, algunas definiciones:
- Valoración inmobiliaria: En principio cualquier persona, aplicación, programa informático, etc. puede hacer una valoración, entendiendo por valoración dar un valor aproximado acerca de un inmueble. Existen muchas páginas y aplicaciones en la red que hacen valoraciones gratuitas o a muy buen precio. También pueden hacer valoraciones las inmobiliarias u otros agentes relacionados con el sector inmobiliario.
Así como la fiabilidad de una valoración online puede ser cuestionable, la valoración de un agente inmobiliario que conoce la zona puede ser la mejor herramienta para estimar el precio para poner a la venta un inmueble, y además suele ser gratis. Este tipo de valoraciones solo suele tener en cuenta el precio medio de la zona y la superficie del inmueble. Con un poco de suerte incluso se puede tener en cuenta si el piso es nuevo o reformado.
Estas valoraciones están muy bien si queremos saber el precio estimado de un piso para comprar o vender, pero nunca será válida de manera oficial: tribunales, hipotecas, Hacienda, etc.
- Informe de valoración (realizado por un técnico competente): Este tipo de valoración se puede denominar de muchas maneras: valoración, tasación, informe de valoración, etc., pero lo que las define es que estén firmadas por un técnico competente: por ejemplo, un arquitecto o un arquitecto técnico para viviendas, locales, parcelas urbanas, etc, un ingeniero industrial para naves industriales, un ingeniero agrónomo para fincas rústicas, etc.
La precisión de estos informes será mayor que los anteriores, pues un técnico especializado podrá tener en cuenta factores urbanísticos (edificabilidad de la parcela, legalidad de las construcciones, grado de protección del inmueble), técnicos (estado del edificio, antigüedad, patologías). Pero lo más importante, sobre todo, es la responsabilidad civil que conlleva dicho informe, pues el técnico puede acabar en un juzgado yendo a declarar acerca de dicho informe, o puede tener una demanda futura sobre él.
Normalmente, dichos informes de valoración no tienen validez hipotecaria.
- Tasación hipotecaria: Es una valoración inmobiliaria emitida por una sociedad de tasación homologada. Tiene que estar firmada por un técnico competente (los mismos que en el caso anterior) que colabore con una sociedad de tasación. Dicha sociedad supervisará el trabajo de dicho técnico.
Se puede solicitar una tasación hipotecaria para cualquier fin, pero normalmente se realizan para que un banco nos otorgue una hipoteca sobre el inmueble que deseamos comprar. Habitualmente, el banco financiará hasta el 80% del valor de tasación del inmueble.
¿Qué es una sociedad de tasación?
Una Sociedad de Tasación es una Sociedad Anónima cuyo objetivo es la tasación de todo tipo de inmuebles, empresas o patrimonios. Todas las Sociedades de Tasación han de estar homologadas por el Banco de España e inscritas en el Registro Oficial de Sociedades de Tasación. Su reglamentación viene recogida en el Real Decreto 775/1997, de 30 de mayo, sobre el régimen jurídico de homologación de los servicios y sociedades de tasación.
En principio, cualquier Sociedad de Tasación es válida para pedir una hipoteca, pero en la práctica cada banco tiene una serie de sociedades con las que colabora y otras con las que no. En el mejor de los casos, cada banco nos dará una lista de las sociedades con las que queremos hacer la tasación y nosotros elegiremos una. En el peor de los casos, el banco encargará la tasación a nuestro nombre a la sociedad que él elija.
Hoy en día, existen varias Sociedades de Tasación que tienen simuladores online para conocer el valor aproximado de un inmueble. Aunque estos simuladores estén realizados por la propia Sociedad de Tasación, el procedimiento es diferente al que haría un profesional que realice una visita al inmueble. Se basan, como ya hemos dicho, en datos de superficie, zona y, como mucho, antigüedad del edificio, sin tener en cuenta múltiples factores que intervienen en la correcta tasación de un inmueble. Se considera que la oscilación de estas tasaciones con respecto a la realidad puede variar hasta en un 40%.
¿Qué Sociedades de tasación aceptan los principales bancos?
Como ya hemos dicho, cada banco trabaja con un determinado número de Sociedades de Tasación. Normalmente podremos encargar una tasación a una de estas sociedades y presentársela a uno o varios bancos que la tengan entre su lista. Pero puede ser que algún banco solo acepte una tasación que se haya encargado a través del propio banco, por lo que si solicitamos la hipoteca en varios bancos deberíamos hacer varias tasaciones. Afortunadamente, esto no es lo habitual y la mayoría de los bancos aceptan las tasaciones encargadas directamente por el interesado.
A modo de ejemplo, mostramos las Sociedades de Tasación que acepta una de las principales entidades que trabajan en nuestro país:
Sociedades de Tasación que acepta ING:
TINSA
VALTECNIC
TASACIONES HIPOTECARIAS
ST SOCIEDAD DE TASACIÓN (SOTASA)
TECNITASA
En general, las principales entidades bancarias de nuestro país (Banco Santander, BBVA, Caixabank, etc.) aceptan las tasaciones de cualquier Sociedad de Tasación, pero es recomendable que la hagamos con las que nos propongan ellos, que podrán cambiar cada año e incluso en cada sucursal, por lo que deberemos preguntar en cada caso concreto. Lo habitual es que acepten las principales Sociedades de Tasación, que recogeremos a continuación.
¿Cuáles son las principales sociedades de tasación de España?
A día de hoy existen 35 Sociedades de Tasación en España. Algunas de las más extendidas son las siguientes:
· TINSA
· S.T. SOCIEDAD DE TASACIÓN (SOTASA)
· IBERTASA
· VALTECNIC
· GESTIÓN DE VALORACIONES Y TASACIONES
· JLL VALORACIONES
· KRATA
· EUROVAL
· CBRE VALUATION ADVISORY
· VALORACIONES DEL MEDITERRÁNEO (VALMESA)
· TÉCNICOS EN TASACIÓN (TECNITASA)
· ARQUITASA
La mayoría de estas sociedades tienen su sede en Madrid, aunque tienen técnicos repartidos por toda España. Existen algunas de ellas que tienen su sede en otras provincias. Estas son las siguientes:
Sociedades de Tasación en Barcelona:
- VALORACIONES Y TASACIONES HIPOTECARIAS
- RISC VALOR
- COL LECTIU ARQUITECTES TASADORS
- BARNA-TASA
Sociedades de Tasación en Sevilla:
- KRATA
- TASASUR SOCIEDAD DE TASACIONES
Sociedades de Tasación en Málaga:
- TASACIONES ANDALUZAS
Sociedades de Tasación en Vizcaya:
- SERVICIOS VASCOS DE TASACIONES, Bilbao
Sociedades de Tasación en Guipúzcoa:
- ZEHAZKI, San Sebastián
- LKS TASACIONES, Mondragón
Sociedades de Tasación en Alicante:
- VALORACIONES DEL MEDITERRÁNEO (VALMESA), Benidorm
- EUROVALORACIONES, San Juan
Sociedades de Tasación en Islas Baleares:
- TASALIA SOCIEDAD DE TASACIÓN, Palma de Mallorca
Sociedades de Tasación en Valladolid:
- ALIA TASACIONES
Sociedades de Tasación en Asturias:
- AESVAL, LÓGICA DE VALORACIONES, Oviedo
Las otras 20 Sociedades de Tasación restantes tienen su sede en Madrid. Esto no quiere decir que casi todas ellas no tengan delegaciones en las principales ciudades del país.
Por ejemplo TINSA tiene sedes en A Coruña, Vigo, Oviedo, Bilbao, Burgos, Zaragoza, Barcelona, Mérida, Valencia, Palma de Mallorca, Alicante, Sevilla, Córdoba, Cádiz, Málaga, Granada, Almería y Santa Cruz de Tenerife, además de su sede en Las Rozas.
Por su parte, ST SOCIEDAD DE TASACIÓN tiene sedes en A Coruña, Zaragoza, Barcelona, Madrid, Valencia, Alicante, Mallorca, Sevilla, Málaga, Granada y Las Palmas.
Análogamente, las principales Sociedades de Tasación tienen varias sedes por todo el país y se reparten todo el territorio por zonas de influencia. Además, en cada zona de influencia trabajan varios técnicos que se reparten, a su vez, una zona concreta de ese territorio. Por tanto, es probable que haya algún técnico tasador en cada ciudad de España, aunque no exista una sede situada justo allí.
Resumen
Las Sociedades de Tasación son las entidades que tienen la capacidad de hacer tasaciones hipotecarias para los bancos. De una u otra manera, son las que dirigen los designios de la mayoría de los españoles, por eso desde hace unos años se les ha echado la culpa de haber llevado al país a la crisis, por haber tasado los inmuebles en precios demasiado altos y fomentar de esta manera la burbuja inmobiliaria. Lo cierto es que muchas de ellas son las primeras que han pagado esa crisis y han tenido que cerrar, especialmente las más vinculadas a los bancos.
Lo queramos o no, a la hora de solicitar una hipoteca dependemos de estas entidades, por lo que, llegado el caso, es interesante conocer su funcionamiento y saber cual funciona mejor. Pero no nos engañemos, a la hora de la verdad tenemos poca libertad de maniobra porque, ciertamente, funcionan todas de manera parecida, basadas en leyes y en valores establecidos que permiten poco margen de maniobra.
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