Tipos de tasaciones y de valoraciones inmobiliarias



¿Es lo mismo una tasación que una valoración? A veces sí y a veces no. Es muy común referirse a este tipo de documentos como “tasación”, incluso entre los propios técnicos, sin hacer especial hincapié de a qué tipo de documento nos estamos refiriendo. Para aclarar un poco el tema, vamos a resumir las definiciones que hemos hecho en un artículo anterior pero que, a nuestro juicio, son muy esclarecedoras de la diferencia entre un concepto y otro:


Valoración inmobiliaria: En principio cualquier persona, aplicación, programa informático, etc. puede hacer una valoración, entendiendo por valoración dar un valor aproximado acerca de un inmueble. Existen muchas páginas y aplicaciones en la red que hacen valoraciones gratuitas o a muy buen precio. También pueden hacer valoraciones las inmobiliarias u otros agentes relacionados con el sector inmobiliario. Estas valoraciones no son válidas de manera oficial ante ningún organismo.


Informe de valoración (realizado por un técnico competente): Este tipo de valoración se puede denominar de muchas maneras: valoración, tasación, informe de valoración, etc., pero lo que las define es que estén firmadas por un técnico competente: arquitecto, arquitecto técnico, ingeniero, ingeniero técnico, etc. Estos informes de valoración son válidos ante cualquier administración u organismo, siempre que el técnico acredite los conocimientos propios en la materia a valorar. La única excepción sería si la finalidad del informe es hipotecaria.


Tasación hipotecaria: Es una valoración inmobiliaria emitida por una sociedad de tasación homologada. Tiene que estar firmada por un técnico competente (los mismos que en el caso anterior) que colabore con una sociedad de tasación. Dicha sociedad supervisará el trabajo de dicho técnico. Las tasaciones hipotecarias se realizan habitualmente para solicitar una hipoteca a un banco, aunque también son válidas en el resto de casos.


El informe de valoración


En este artículo vamos a centrarnos en el segundo caso: los informes de valoración realizados por técnicos competentes. ¿Por qué hacerlos? En la mayoría de los casos, por que nos lo requiere algún organismo o agente público o privado para realizar algún trámite. ¿Por qué no hacer entonces una tasación con una empresa de tasación homologada? Porque son más caras y, en muchos de los casos, menos precisas.


De hecho, un mismo técnico puede realizar los tres tipos de valoraciones en función de tus necesidades. Por ejemplo, si solo necesitas un valor aproximado sin ningún tipo de responsabilidad, puede hacerte una valoración sin firmar a un precio económico. Y si colabora con una sociedad de tasación homologada, podrá hacerte una tasación a través de esa empresa, eso sí, cediéndole a esta una parte de los honorarios.


Incluso, dentro del rango del informe de valoración, podemos establecer con el técnico diferentes tipos de precisión, en función de la finalidad a la que se destine el documento. Esto no es posible si lo hacemos a través de una sociedad de tasación. Por ejemplo, no es lo mismo valorar una vivienda, en la que podremos hacer mediciones precisas, levantar los planos y analizar concienzudamente todos los condicionantes, que valorar una herencia de 20 inmuebles en distintos puntos de España, incluyendo plazas de garaje, coches, nichos, etc.


Hay que destacar que cualquier técnico competente puede, en principio, valorar cualquier bien. Será responsabilidad suya saber si está cualificado para valorar dicho bien o no.


Tipos de informes de valoración


Vamos a dividir los informes de valoración según su finalidad. La finalidad del informe es un condicionante fundamental a la hora de redactar el informe y es importante que el técnico redactor sepa cuál es e, incluso, que quede constancia en el propio informe. Para esquematizar las diferentes finalidades de una valoración, vamos a dividirlas según el organismo al que se las tengamos que entregar:


1. Valoraciones para Hacienda


Entendiendo por Hacienda tanto la Agencia Tributaria española como las distintas haciendas autonómicas. Existen dos tipos de valoraciones que puede hacer un técnico competente para hacienda: la de perito de parte y la de perito tercero.


Veamos un caso concreto. Un individuo compra o hereda un bien, por ejemplo una casa, y Hacienda le otorga un valor. Este valor es independiente del precio por el que se haya vendido la casa. Es una valoración que hace un técnico de Hacienda en función de las normativas que tengan en ese momento, y de esta valoración dependerán los impuestos (de transmisiones, de sucesión, etc.) que tendrá que pagar el individuo. Al dueño de la casa le parece abusiva esta valoración y cree que su casa vale mucho menos. Por ello, tiene que contratar a un técnico competente que haga un informe de valoración. Este técnico haría la función de perito de parte o de perito segundo. Una vez entregada, Hacienda tiene dos opciones: aceptarla sin más (lo habitual si no discrepa más de un 10% de la original) o rebatirla, para lo que habrá que llamará a un perito tercero para que dirima el entuerto. Este perito tercero no es ni más ni menos que un técnico independiente que esté apuntado en unas listas de peritos. Estas listas son un convenio entre Hacienda y los colegios profesionales (de arquitectos, de ingenieros, etc.) u otras entidades competentes. El perito tercero es completamente independiente, porque aunque le llame Hacienda, va a cobrar sus honorarios independientemente de a quién le dé la razón.


2. Valoraciones para el Juzgado


Este caso es parecido al anterior, en el sentido de que existirán también dos tipos de valoraciones: la de perito de parte y la de perito tercero. La característica es que tiene que haber un pleito entre dos individuos.


Veamos, de nuevo, un caso concreto. Un individuo tiene un litigio con otro y existen por el medio bienes a repartir. Puede ser el caso de un divorcio, una herencia o cualquier tipo de reparto patrimonial. Cada litigante presente un informe de valoración realizado por un técnico competente, que hace las veces de perito de parte. Como la valoración de cada perito es muy diferente, el juez llama a un perito tercero para que dirima, de nuevo, el entuerto. El perito tercero será cualquier técnico competente que esté apuntado en una lista de peritos judiciales, confeccionadas por los colegios profesionales para los juzgados. Este perito tercero será completamente independiente porque no conocerá a ninguno de los litigantes y cobrará sus honorarios igualmente gane quien gane.


3. Valoraciones por expropiación


En este caso no indicamos la administración concreta ante la que tendrás que presentar el informe de valoración, porque pueden ser muy diversas. Puede ser la administración general, la autonómica o la local. Los motivos pueden ser muy diversos, pero tienen que ser siempre de interés general, como puede ser la realización de carreteras, puertos, aeropuertos, etc.


Cuando una administración informa a un propietario de que va a expropiar una propiedad suya, por ejemplo una finca, le ofrecerá una cantidad. Si el propietario no está de acuerdo, tendrá que presentar una hoja de aprecio. Este documento es, o debe contener, un informe de valoración. En última instancia, si las dos partes no se ponen de acuerdo, la cuestión puede acabar en un juzgado, por lo que estaríamos en el caso anterior.


Un caso concreto de informe de valoración por expropiación es el de la expropiación de partes de un local o de una vivienda para la colocación de un ascensor. En este caso, el agente expropiador sería la Comunidad de Vecinos. Tanto esta como el propietario del bien expropiado pueden recurrir a un perito de parte para realizar su propio informe de valoración.

4. Valoraciones para el Notario


Hay veces en que el notario nos pide o nos recomienda realizar un informe de valoración por diferentes motivos, como puede ser el caso de legados, herencias en vida, reparto de bienes, etc. También es habitual presentar informes de valoración para realizar las escrituras de bienes incluidos en un proceso judicial.


¿Qué bienes se pueden valorar y quién lo puede hacer?


En principio, se puede valorar cualquier tipo de bienes muebles o inmuebles. El técnico competente que puede valorar cada bien dependerá de su preparación y de su experiencia.

Por ejemplo, los arquitectos y arquitectos técnicos están completamente capacitados para valorar cualquier tipo de edificio, vivienda, local o plaza de garaje, así como cualquier tipo de suelo urbano, urbanizable o de núcleo rural. También están capacitados para valorar edificaciones en construcción, obras en edificaciones o daños constructivos, aunque estos últimos entrarían más en la categoría de informes periciales que en la de informes de valoración. También pueden valorar otro tipo de bienes con mayor o menor solvencia, aunque debido a la incapacidad para demostrar su formación específica en la materia, tal vez sus informes no sean tenidos en cuenta ante ciertas administraciones. Este puede ser el caso de la valoración de fincas rústicas, pozos, puentes, mobiliario público, automóviles, embarcaciones, etc.


Por ello lo más recomendable, y así lo hace la administración a la hora de buscar un perito tercero, es que cada bien sea valorado por el profesional más capacitado a priori. Por ejemplo, para la valoración de una herencia de distintos bienes, Hacienda suele encargar la valoración de las edificaciones (incluyendo, locales, viviendas, oficinas, plazas de garaje, etc.) y las fincas urbanas a un arquitecto o arquitecto técnico, las fincas rústicas a un ingeniero agrónomo, los coches a un ingeniero industrial o técnico en automoción, etc. Sin embargo, si quieres un perito de parte y necesitas valorar muchos tipos de bienes distintos, puedes intentar contratar a un solo técnico para que te salga más económico, que tenga una formación especializada en los bienes de mayor valor o en los que haya mayores discrepancias.


En definitiva, todo bien es apto para ser valorado o tasado, pero tienes que tener claro qué tipo de valoración necesitas y para qué. Si tienes dudas, pregunta a tu técnico de confianza si está capacitado para hacer un determinado tipo de valoración. Si no lo está, siempre podrá recomendarte al profesional más cualificado en la materia.

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