La división horizontal en el catastro



Todos los habitantes de bloques de pisos, comunidades y todo tipo de edificios plurifamiliares, que en España son un porcentaje bastante mayor que el de habitantes de viviendas unifamiliares, están regidos por la ley de propiedad horizontal. Esto quiere decir que tendrán una parte del edificio en propiedad exclusiva, su propio piso, y una parte proporcional de zonas comunes, escaleras, ascensor, portal, rellanos, etc.


De la misma manera, es fácil comprender que la división horizontal es la división del edificio o una parte del edificio en dos o más partes. El conjunto de la propiedad, que es el edificio, sigue siendo el mismo, pero se crean nuevas fincas registrales independientes.


La división horizontal es un acto que se inscribe en el Registro de la Propiedad, pues atañe a la propiedad de un inmueble. Ahora bien, la división horizontal puede realizarse también en el Catastro o no. Recordemos que los datos de la Dirección General del Catastro no son vinculantes y no están siempre actualizados, y la información oficial acerca de una propiedad y todas sus cualidades específicas (superficie, propiedad, etc.) de una finca es el Registro de la Propiedad.

Para llevar a cabo una división horizontal siempre hay que tener en cuenta el consentimiento de la Comunidad. Antes tenía que ser por unanimidad, pero desde 2013 la ley es más laxa. En general, para poder realizar este trámite, según la Ley 8/2013, serán obligatorios los siguientes requisitos:


“- Autorización administrativa.

- Petición a la Junta.

- Aprobación por las 3/5 partes del total de los propietarios.

- Consentimiento de los titulares afectados.

- Fijación de las nuevas cuotas de participación”.


Cuando modificamos la propiedad de un inmueble debemos comunicárselo al Catastro, que no tiene por que estar coordinado y de hecho no lo está con el Registro de la Propiedad. Entre las modificaciones más habituales que deberemos comunicar al Catastro, según su propio sitio web, están las siguientes:


“- Ha adquirido la propiedad de un inmueble (compra, herencia, donación…).

- Ha consolidado la propiedad de un inmueble (por extinción del derecho de usufructo de terceros sobre su inmueble).

- Ha constituido, modificado o adquirido un derecho real de:

· Usufructo.

· Superficie.

· Concesión administrativa.

- Ha variado:

· La cuota de participación de la comunidad o entidad sin personalidad jurídica sobre el inmueble.

· La composición interna de la comunidad o entidad sin personalidad jurídica sobre el inmueble.

· La cuota de participación de los cónyuges en los bienes o derechos comunes sobre el inmueble”.


En concreto, para declarar el acto de división horizontal en el Catastro Inmobiliario, deberá cubrir el modelo de declaración catastral 903N. La documentación que deberá aportar para dicho trámite será la siguiente:


“- Planos acotados por cada planta del edificio con distinta distribución, en los que se representará cada uno de los locales con uso diferenciado (vivienda, garaje, trastero, etc.), coincidente con la descripción existente en la división horizontal, así como la representación de todos los elementos comunes, con expresión de las superficies construidas.

- Original y fotocopia, o copia cotejada, del documento público acreditativo de la adscripción al uso y disfrute exclusivo y permanente de un titular de los trasteros y/o plazas de garaje, en su caso.

- Plano a escala descriptivo de la distribución de los trasteros y plazas de estacionamiento señalados en el punto 7, en su caso, con expresión de las superficies construidas.

- En caso de agrupaciones y agregaciones en las que la parcela resultante no se vea alterada en su configuración física por incluir de forma íntegra a todas las parcelas agrupadas o agregadas, será suficiente con aportar el plano obtenido de la Sede Electrónica del Catastro, con indicación de las parcelas catastrales correspondientes”.


El hecho de dividir una finca conlleva ciertos condicionantes respecto a cómo van a quedar las fincas resultantes. Por ejemplo, si se divide una vivienda en dos, las viviendas resultantes deben cumplir con la normativa vigente, para lo cual hace falta el proyecto de un arquitecto. De igual manera, si se divide una vivienda unifamiliar de varias plantas en distintos pisos, cada piso habrá de cumplir individualmente toda la normativa vigente. Habrá que tener en cuenta circunstancias como la necesidad de un ascensor a partir de la tercera planta o los elementos comunes correspondientes.


Por último, también podremos dividir un local en dos, pero tendremos que comprobar que nos lo permite el planeamiento municipal y pedir permiso a la comunidad.


Para realizar todos estos trámites, sin duda es muy recomendable recurrir a la ayuda de un arquitecto para realizar el proyecto, de ser necesario, o los planos de división correspondientes. También será muy útil, por supuesto, la ayuda de un abogado.


¿Es necesaria licencia municipal para la división horizontal?


El acto de división horizontal en sí no necesita licencia municipal. Pero si se crean viviendas nuevas o cualquier tipo de uso o actividad que necesite licencia municipal, lógicamente habrá que pedirla también, con el correspondiente proyecto de un técnico competente.


En definitiva, la división horizontal es un acto complejo que requiere presentar documentación en distintos organismos. Déjate asesorar por profesionales competentes en la materia para poder hacer las cosas de manera correcta y efectiva.

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