Presupuestar el proyecto de una vivienda unifamiliar


¡Por fin hemos salido de la crisis! ¡Las grúas vuelven a las calles! ¡Es hora de cumplir el sueño americano y hacernos nuestra soñada casita en el campo! ¡¿¡Además ya no voy a tener gastos de hipoteca...!?! ¡¡¡Clonc!!! ¡Creo que me he caído de la cama! En serio, ¿Cuánto cuesta hacerse una casa?


El coste de la parcela


Para hacerse una vivienda unifamiliar, es decir, una casa, antes de nada lo primero es tener un terreno. Parece una perogrullada, pero esto es lo más complicado. Muchas veces se ven anuncios en portales inmobiliarios con el cartel: ¡finca edificable de 9.000 m²! El concepto edificable es engañoso, porque urbanísticamente no existe, pero las parcelas en las que de verdad podemos construir viviendas unifamiliares suelen ser más pequeñas, en torno a los 600 m² o 1.000 m². Básicamente, porque si fueran muchos más grandes las segregarían en varias más pequeñas.


Para comprender mejor esto, debemos saber que existen en España, a nivel urbanístico, varios tipos de suelos. Vamos a repasar cuáles son:


· Suelo rústico: Es el tipo de suelo que predomina en casi todos los municipios de España (salvo en las ciudades). A día de hoy, salvo en contadas excepciones (por ejemplo viviendas vinculadas a explotaciones agrarias), no podemos construir viviendas en suelo rústico. Normalmente el suelo rústico es mucho más barato que el suelo urbano, precisamente porque no se puede construir en él. Además, este tipo de suelo no tiene los suministros necesarios (agua, luz, recogida de basuras, etc.) para poder vivir. Por tanto, desde ya descartaremos las fincas rústicas para construir nuestra casa.


· Suelo urbano: Es el tipo de suelo que predomina en las ciudades. También es el suelo existente en los pueblos, en las urbanizaciones y en general en las zonas donde se puede construir. Pero ¡ojo! Hay muchos tipos de suelo urbano y no todos son aptos para construir una vivienda unifamiliar. El planeamiento de cada municipio es el que decide qué tipo de edificación se puede construir en cada solar (por ejemplo edificios de viviendas, naves industriales, equipamientos, etc.). Así que, cuando compremos una parcela, debemos asegurarnos que en ella se puede construir una vivienda unifamiliar. Si tenemos dudas, podemos preguntar en el servicio de urbanismo de nuestro ayuntamiento antes de fiarnos al 100% del vendedor o de la inmobiliaria.


· Suelo urbanizable: Cuando en el planeamiento encontramos la palabra URBANIZABLE significa que ese suelo está destinado a que en el futuro sea urbano, todavía no lo es. Para que un suelo pase de ser urbanizable a urbano es necesario hacer un PLAN PARCIAL, que, resumiendo mucho, es un documento muy costoso (en tiempo y en dinero) que tienen que hacer todos los propietarios de un suelo para poder convertirlo en urbanizable. Normalmente estos planes parciales no los hacen los particulares, sino grandes empresas para realizar urbanizaciones, polígonos industriales, áreas comerciales, etc. En definitiva, si tenemos un suelo urbanizable va a ser muy complicado que podamos construir en él una casa, por lo que lo más sensato es que lo vendamos.


· Suelo de núcleo rural: Esta es una categoría especial de suelo que solo existe en determinadas comunidades del norte como Galicia o Asturias. Formalmente se adscribe a las aldeas o pequeños núcleos de población. En este tipo de suelo predominan las casas tradicionales y entre medias existen parcelas vacías en las que se puede construir, cumpliendo una serie de requisitos para proteger el entorno.


En resumen, si queremos construirnos una casa debemos comprarnos una parcela urbana o de núcleo rural. El precio dependerá de la zona en la que estemos más que de la superficie, por lo que podrá ir desde los 30.000 € en las zonas más baratas del interior hasta los millones de euros en las grandes urbanizaciones de lujo.


El coste de construcción de la vivienda


El precio de la construcción de la vivienda sin duda será el mayor gasto a la hora de hacernos una casa. El precio de la construcción, al revés que el del suelo, varía muy poco dependiendo del lugar donde la construyamos. Por eso, es muy común estimar el precio de construcción de una casa en función de los metros cuadrados que construyamos. A día de hoy, podemos estimar que la construcción de una vivienda puede rondar los 1.000 €/m². Como podemos suponer, esta es una estimación previa que se puede afinar más o menos según analicemos el tipo de proyecto. De todas maneras, el presupuesto final será el que oferte cada constructora, y este solo se puede obtener una vez que hayamos realizado el proyecto de ejecución.


Pongamos un ejemplo, si me quiero hacer una vivienda de 200 m² la construcción me puede costar 200.000 €.


Algunas preguntas que suelen hacer los clientes en estos casos pueden ser:


· ¿Este precio incluye los gastos del arquitecto?


No. Es conveniente diferenciar los gastos de construcción de los demás. Es verdad que hay empresas que hacen “packs llave en mano” en los que nos incluyen todos los gastos a un precio cerrado. Si esto es así, una de dos, o tienen un margen de beneficio tan grande como para asumir cualquier tipo de imprevistos o nos están engañando.


· ¿Este precio incluye el IVA?


No. El IVA de la construcción puede variar entre el 10% y el 21%, por eso se debe incluir aparte en el presupuesto. El IVA para la construcción de viviendas de autopromoción es del 10 %.


· Un constructor me hace una vivienda a 500 €/m² ¿puede ser cierto?


La construcción de viviendas está muy regulada por una serie de normativas estatales y autonómicas. Toda vivienda necesita unas condiciones mínimas habitables (baño, cocina, agua caliente, calefacción, armarios, saneamiento, etc.). Además, cada vez los requerimientos en materia de ahorro energético son mayores, así como la obligación del uso de energías renovables en agua caliente y calefacción. Por tanto, el coste de una vivienda a día de hoy es mayor que el de hace 10 años y mucho mayor que el de hace 30 años. Puede ser que con un proyecto muy eficiente y con el ahorro máximo de costes un constructor muy barato llegue a ofertar unos 900 €/m² o 950 €/m². Debemos desconfiar de presupuestos más baratos puesto que o bien se van a saltar el proyecto (y por tanto todas las normativas técnicas) a la torera, o bien nos están engañando por algún lado.


· ¿Este presupuesto incluye los gastos generales y el beneficio industrial?


En las obras oficiales y en los presupuestos para la administración se desglosa, por un lado el Presupuesto de Ejecución Material (P.E.M.) y por el otro el Beneficio Industrial (B.I.) y los Gastos Generales (G.G.). El P.E.M. es el coste que tiene la empresa en construir la obra, es decir, la suma del material más la mano de obra. Por otro lado, están los Gastos Generales, calculados normalmente como un 13 % del P.E.M. Por último está el Beneficio Industrial, calculado en un 6%, que es lo que de verdad gana el Contratista (la Empresa Constructora) en la obra. En las obras pequeñas, como puede ser una vivienda unifamiliar, las empresas no suelen diferenciar tanto y dan un presupuesto que ya incluye P.E.M + B.I. + G.G. Pues bien, este es el presupuesto que se asocia a los 1.000 €/m², incluyendo ya los gastos generales y el beneficio industrial.


Otros gastos


Normalmente se estima que el coste total de hacerse una vivienda se reparte en 40% de parcela + 40% de construcción + 20% de otros gastos. Como ya hemos visto, el precio de la parcela varía enormemente, pero el coste del resto de gastos suele ir relacionado con el coste de la construcción. Entre los gastos más habituales en la construcción de una vivienda se encuentran los siguientes:


· El Proyecto. En el caso de una vivienda lo tiene que realizar un arquitecto.


· La Dirección de Obra. Lo tiene que realizar un arquitecto, normalmente el mismo que ha realizado el proyecto.


· La Dirección de Ejecución de Obra. En una vivienda la tiene que realizar un arquitecto técnico (también llamado aparejador o ingeniero de la edificación). Sus honorarios suelen ser parecidos a los de la Dirección de Obra del arquitecto.


· La Coordinación de Seguridad y Salud. La puede realizar cualquier técnico competente, aunque normalmente la realiza o el arquitecto o el arquitecto técnico de la obra. Sus honorarios dependerán si los realiza uno de los técnicos de la obra o un técnico independiente, pero pueden rondar los 1.000 €.


· La licencia de obra. Son las tasas que cobra el ayuntamiento por otorgarte la licencia. Puede rondar entre el 2,5% y el 4% del P.E.M.


· Estudio Geotécnico. Ha de realizarse cuando la obra afecta al subsuelo. Es decir, siempre, salvo en rehabilitaciones en las que se mantenga la estructura. Su coste puede rondar entre los 600 € y los 1.500 €.


· Gastos de notario y registro. Una vez realizada la vivienda, hay que hacer unas nuevas Escrituras y presentarlas en el Registro. El coste aproximado puede rondar los 1.000 €.

· Impuestos. Hay que pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), que depende de cada Comunidad Autónoma y que por ejemplo en Galicia en general es del 1%, aunque puede ser inferior en determinados casos.


Coste del proyecto de una vivienda unifamiliar


Como ya hemos dicho, los principales gastos de una vivienda son las parcela y la construcción. Los honorarios del arquitecto en la realización de una vivienda suponen una parte muy pequeña del total, pero crucial a la hora de llevar a buen puerto la vivienda. Estos honorarios son libres y, de hecho, está prohibido establecer baremos orientativos de honorarios por parte de los colegios.


Para establecer los honorarios de una vivienda unifamiliar, el arquitecto puede establecer varios criterios, pero uno de los más habituales es aplicar un porcentaje del Presupuesto de Ejecución Material de la Obra. Como este presupuesto no se puede saber a priori y el cliente necesita saber de antemano el coste del proyecto, lo habitual es hacer una estimación del coste de la manera antes propuesta, es decir, aplicando un precio de construcción por metro cuadrado, por ejemplo 1.000 €/m². El problema puede venir cuando el cliente no sabe cuantos metros cuadrados quiere o puede construir, por lo que habrá que estimarlos también de la manera más exacta posible, asumiendo que puede variar a lo largo del proyecto.


Por tanto, podemos estimar que el presupuesto del proyecto será un porcentaje del presupuesto estimado de la obra, que según cada profesional fluctuará entre el 4% y el 10%. A su vez, el presupuesto de la Dirección de Obra será otro porcentaje que rondará entre el 2% y el 4%, dependiendo de si el arquitecto es el mismo que ha realizado el proyecto (lo recomendable y normalmente más barato) u otro diferente.


Las variables por las que un arquitecto puede dar un presupuesto u otro pueden ser diversas. Normalmente un mismo arquitecto tiene el mismo precio para todas las viviendas, asumiendo cualquier dificultad o variable. Pero posibles variables que hagan perder o ganar más a un profesional y por tanto poder aumentar o disminuir sus honorarios son la distancia de la parcela a su lugar de origen, la dificultad de la obra, los gastos de visado, etc. Hemos de tener en cuenta que un proyecto se puede realizar de muchas maneras, es un trabajo por encargo, por lo que la dedicación a él puede ser mínima o máxima, aunque siempre habrá unos mínimos asumidos tanto por la ética profesional como por las distintas normativas.


En definitiva, el presupuesto de proyecto para construir una vivienda unifamiliar será directamente proporcional al coste de la obra, y este proporcional a los metros cuadrados construidos. Por ejemplo, para una vivienda pequeña de unos 100 m², el coste de la construcción puede ser de unos 100.000 €, por lo que los honorarios del proyecto pueden rondar los 4.000 € y los de la Dirección de Obra los 2.000 €. Como siempre recomendamos en estos casos, lo mejor será siempre consultarlo con tu profesional de confianza más cercano.

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