Qué se considera fachada de un edificio


Todos sabemos que la fachada es el paramento exterior de un edificio. Conceptualmente está muy claro pero legalmente tiene muchas implicaciones. Por un lado debemos saber que si vivimos en una comunidad de propietarios la fachada que linda con nuestro piso no es nuestra, sino de toda la comunidad.


La Ley de Propiedad Horizontal, en su artículo séptimo, dice lo siguiente: “El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad”. Lo que viene a decir la ley, y las reiteradas sentencias judiciales que tratan sobre este tema, es que la fachada del edificio es un conjunto y es de toda la comunidad, no del vecino con el que linda. Si queremos hacer una intervención sobre cualquiera de las fachadas (poner aire acondicionado, sacar tubos de extracción de humos, pintar, etc.) debemos pedir permiso a la comunidad, entre otras cosas. Recordemos que pedir permiso a la comunidad implica que se apruebe en junta mediante votación, por tanto tiene que estar en el orden del día de la reunión con antelación para que los vecinos sepan qué se va a votar en esa junta.


Otro aspecto importante a tener en cuenta es que la fachada pertenece a la envolvente general del edificio, y como tal cualquier tipo de intervención en ella implica pedir licencia en el ayuntamiento y presentar el proyecto de un técnico competente. En concreto, la Ley de Ordenación de la Edificación dice lo siguiente:


“Tendrán la consideración de edificación a los efectos de lo dispuesto en esta Ley, y requerirán un proyecto según lo establecido en el artículo 4, las siguientes obras:


(…)


b) Todas las intervenciones sobre los edificios existentes, siempre y cuando alteren su configuración arquitectónica, entendiendo por tales las que tengan carácter de intervención total o las parciales que produzcan una variación esencial de la composición general exterior, la volumetría, o el conjunto del sistema estructural, o tengan por objeto cambiar los usos característicos del edificio.”


Además, esta ley aclara que si el edificio en el que se actúa está catalogado o presenta cualquier tipo de protección ambiental o histórico-artística SIEMPRE deberá realizarse proyecto, por mínima que sea la intervención.


A veces no está claro saber que intervenciones concretas producen una variación esencial de la composición general exterior. En general esto es así cuando se produce una alteración estética de la fachada. Por ejemplo, se considera que necesitan proyecto las siguientes intervenciones:


- Modificación de las líneas compositivas del edificio (cornisas, balcones, huecos, etc.)


- Modificación del material de revestimiento de la fachada


- Sustitución de las carpinterías de toda la fachada, si se sustituye el material o el color de estas


- Cierre de terrazas


Hay que aclarar que, aunque no necesiten proyecto, cualquier otra intervención sobre la fachada (p.e. colocación de toldos, marquesinas, cambio de carpinterías, etc.) necesita una comunicación previa al ayuntamiento.


En definitiva, cualquier intervención sobre la fachada necesita, en primer lugar, permiso de la comunidad de propietarios, y en segundo lugar, permiso del ayuntamiento. Si tienes alguna duda, podrás preguntar en el servicio de urbanismo de tu ayuntamiento qué requisitos exactos se necesitan para tu caso en concreto.

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