¿Se puede dividir una vivienda unifamiliar en dos?


En otros artículos anteriores hemos hablado de la división de una vivienda en dos, que se hace mediante el procedimiento de la división horizontal. Normalmente, en edificios urbanos, se puede dividir una vivienda en dos sin problemas, asumiendo que hay que hacer las respectivas obras para adaptar cada nueva vivienda a la normativa y esto puede no compensarnos económicamente. También hay que tener en cuenta el permiso de la comunidad de propietarios, si es que la hay.


Al introducir el matiz de vivienda unifamiliar el problema se agrava. Si bien es verdad que ya no tendríamos el escollo de pedir permiso a la comunidad de propietarios, surgen otras circunstancias a nivel urbanístico. La primera y principal es la calificación del suelo según el Planeamiento Urbanístico en vigor. Y es que lo más habitual es que una vivienda unifamiliar esté en una parcela con una ordenanza exclusiva para viviendas unifamiliares. En este caso ya no podríamos hacer nada, salvo que cada una de las partes de la vivienda esté físicamente separada (a modo de chalets pareados) y pudiésemos segregar las fincas en dos, cumpliendo superficie mínima de vivienda en cada parcela nueva (en torno a 600 m²), servicios mínimos en cada parcela, entradas independientes, etc. Este caso es muy raro.


Puede darse el caso de que la parcela tenga una calificación con una ordenanza que permita las viviendas plurifamiliares. En este caso sí que podríamos hacer dos viviendas sin necesidad de hacer ningún tipo de segregación de fincas. Hemos de tener en cuenta que las dos viviendas nuevas habrían de cumplir todas las normativas urbanísticas actuales, es decir, el Código Técnico de la Edificación, las Normas de Habitabilidad de la comunidad autónoma correspondiente y el propio planeamiento municipal. Es decir, es casi seguro que habría que hacer obras en la edificación para adaptarse a estas normativas. También hay que tener en cuenta que la edificación pasaría de ser una vivienda unifamiliar a ser una vivienda plurifamiliar en la que regiría la Ley de Propiedad Horizontal, es decir, habría que constituir una comunidad de propietarios, desarrollar unos estatutos, establecer zonas comunes, etc.


Muchas veces se da el caso de que una edificación lleva siendo a efectos prácticos dos o más viviendas, aunque formen parte de una sola unidad registral y catastral. Esto es más habitual en entornos urbanos, por ejemplo en edificios antiguos de cascos históricos en los que solo hay una vivienda por planta. Pero también se da en edificaciones aisladas de entornos rurales. A veces es posible su legalización, si lo permite el planeamiento correspondiente, pero la mayoría de las veces no es posible porque la propia edificación no cumple las condiciones urbanísticas vigentes. Se dice entonces que la edificación está “fuera de ordenación”. Esto se suele producir porque la edificación se construyó ilegalmente en su día o se construyó en una época en la que no existía el planeamiento en ese municipio. El caso más habitual es el de las viviendas en suelo rústico, donde no se puede edificar, a día de hoy, ningún tipo de vivienda, ni unifamiliar ni plurifamiliar. Estas viviendas, según la ley, se pueden dejar como están, pero no se puede hacer en ellas ningún tipo de obras, salvo excepciones, y mucho menos dividirlas en dos. Como hemos dicho, si esa edificación ya era tradicionalmente un conjunto de dos o más viviendas, no será urbanísticamente posible dividirla en dos, pero registralmente podría ser posible hacerlo. Sobre este tema existe mucha controversia y mucha jurisprudencia al respecto. En principio, legalmente no debería ser posible hacer una división horizontal en una edificación fuera de ordenación, por los motivos anteriormente citados. Puede ser que algún notario lo interprete de otra manera bajo ciertas circunstancias o se haya interpretado de otra manera en el pasado. A día de hoy esto no es lo habitual y, en todo caso, este trámite requeriría demostrar que esas viviendas llevan utilizándose como viviendas independientes desde hace varios años.


En este último caso, si la división horizontal es urbanística y legalmente imposible, pero en la práctica ya son dos viviendas (porque si solo es una está claro que lo mejor es dejarla como está), tenemos una alternativa: realizar un pacto o un contrato privado con el otro propietario en el que nos repartimos la edificación y la parcela de la manera en la que estemos ambos de acuerdo. Puede ser una alternativa si ambos propietarios se llevan bien y son amigos o familiares. Hay que tener en cuenta que, a efectos registrales, seguirá siendo una sola finca a nombre de los dos y no se podrá vender cada parte por separado sino el conjunto entero. En caso de fallecimiento de uno de los propietarios, sus herederos se dividirían aún más el conjunto de la finca y el contrato ya no sería válido pues no puede ser hereditario. Por tanto, esta situación es un foco de problemas a largo plazo.


En definitiva, dividir una casa unifamiliar en dos no es posible en la mayoría de los casos. En los casos en los que es posible, hace falta hacer un proyecto de segregación y ambas viviendas han de cumplir con la normativa vigente por separado, por tanto será necesario casi siempre hacer obras de adaptación a la normativa. El precio de este proyecto de segregación dependerá del presupuesto de las obras que sean necesarias, y será asimilable al proyecto de cualquier obra de edificación en general. Si tienes alguna duda, lo mejor será contactar con tu arquitecto de confianza y contarle tu situación concreta.

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