Cuando pedimos una hipoteca en el banco es imprescindible realizar una tasación de los bienes que se van a adquirir. Una correcta tasación es muy importante, tanto para el banco como para el comprador, por eso muchos bancos exigen que estas tasaciones sean hechas por entidades concretas y no por cualquier técnico.
Los bancos suelen trabajar con determinadas sociedades de tasación y no siempre admiten la tasación de un técnico independiente (arquitecto o arquitecto técnico) para dar una hipoteca. Es más, a veces solo admiten unas pocas sociedades de tasación, e incluso a veces no te dan a elegir y ya te la encargan ellas siempre a la misma entidad.
El precio de una tasación de una sociedad suele ser más alto que el de un técnico independiente, porque además de los honorarios del propio tasador están los de la sociedad, incluyendo los de supervisión del documento y su propio beneficio. La diferencia principal entre una tasación de un técnico independiente y la de una sociedad es que esta la realiza un técnico (también arquitecto o aparejador) habilitado por ella que toma los datos “in situ” y realiza el documento y, además, es comprobada y supervisada por un técnico oficial de las oficinas centrales de la propia sociedad. Esta supervisión da un plus de confianza a los bancos, pero en la práctica lo que hace es encarecer el gasto de la tasación y/o ajustar demasiado los honorarios del técnico que realmente ha hecho la tasación, con lo que el tiempo que le puede dedicar a la realización del documento es posible que sea inferior al que puede dedicarle un profesional independiente. A nivel técnico la tasación de una sociedad suele estar hecha con ciertos programas que tiene cada entidad, que consisten en rellenar apartados superfluos pero que rellenan gran número de páginas, generalmente sin motivación alguna, pero que pueden acceder a gran cantidad de datos de ventas reales realizadas en la zona en fechas cercanas.
Muchas veces los tasadores intentan, consciente o inconscientemente, acercarse al precio de compra lo más posible, para evitar problemas al comprador y de paso evitárselos a él mismo. Esto no es incorrecto, pues la tasación de inmuebles no es una ciencia exacta y siempre existen unos márgenes, sobre todo en esta época tan cambiante en la que el valor de los inmuebles ha variado tanto en los últimos años. Además, que mejor valor de tasación que el precio de compra-venta real de la propia transacción, si es acorde con el interés del libre mercado y no hay otros beneficios por detrás.
A veces, nos puede beneficiar que el valor de tasación sea ligeramente superior al valor real. Esto puede ocurrir si, por ejemplo, el banco nos da solo el 80% del valor del inmueble (tomando el valor inferior entre el de compra y el de tasación). Así, realmente nos darían un porcentaje mayor del valor de compra y podríamos acceder a la transacción. Aunque a la larga, siempre será peor que el valor de tasación sea superior al de compra, veamos por qué:
- Por un lado, si nos dan más hipoteca tendremos que devolver más dinero y pagar más intereses.
- Hacienda nos puede cobrar más o por lo menos investigar si escrituramos por un valor de compra inferior al de tasación.
- El seguro de la vivienda será más caro.
También puede ocurrir que el valor de tasación esté por debajo del precio de compra. El perjuicio principal en este caso es que el banco te de menos dinero del que necesitas. También te puede dar que pensar que estás haciendo una mala compra o que tal vez podrías pedirle una rebaja el vendedor. Si estos no son problemas para ti, no tienes que temer ningún problema.
Si quieres comprobar el valor de tasación por tu cuenta existen ciertas páginas o aplicaciones por internet que te pueden dar un orden de magnitud. Estas se acercan bastante en tasaciones sencillas, por ejemplo pisos en la ciudad de poca antigüedad, en zonas donde existan muchas comparables y ninguna dificultad. Si hay que valorar casas en el campo, locales, solares, viviendas antiguas o inmuebles con características urbanísticas dudosas, estas aplicaciones no servirán.
También existen aplicaciones oficiales de las diversas administraciones autonómicas en las que se puede calcular el valor oficial por que tu inmueble debería tributar a Hacienda. Por ejemplo, la aplicación correspondiente de la Agencia Tributaria de Galicia. A veces, introducir todos los datos que nos piden es un poco complicado o no disponemos de todos. Estas aplicaciones hacen referencia a los datos que hay en la Dirección General del Catastro, por lo que si estos no son correctos, la tasación estaría falseada. Normalmente, este valor suele estar algo por debajo del valor de mercado. De hecho, si no es así, podemos reclamar y hacer una tasación contradictoria. Pero si el valor de compra es inferior al valor de Hacienda y al de la tasación de la hipoteca, Hacienda considerará que el valor de compra no se ajusta al real y hará una tasación complementaria para aplicar los impuestos correspondientes.
Si crees que la tasación de la hipoteca no es correcta, primero ten en cuenta que hay unos márgenes y que una tasación no es una ciencia exacta. Entre tasaciones de sociedades distintas puede haber diferencias del 10% o incluso del 20% y ambas pueden estar bien. Si realmente te afecta, puedes pedir a la entidad que la corrija, algo poco probable, o volverla a tasar con otra sociedad diferente admitida por el banco, con lo cual habría que volverla a pagar. Pero puede ser que realmente estuviera bien y que el equivocado fueses tú, con lo que perderías el tiempo y el dinero. Aunque nos parezca injusto, si la concesión de la hipoteca depende de que la tasación del inmueble dé un valor concreto que no es el real, esto nos puede hacer pensar que la operación no es adecuada o es muy arriesgada tanto para el banco como para nosotros.
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