¿Cómo rentabilizar un local vacío?


¿Estás harto de tener a la venta tu local y que nadie te de un duro por él? En este artículo vamos a darte las claves para que puedas sacarle el máximo rendimiento a tu local u oficina.


1. Analiza las posibilidades urbanísticas de tu local


Es importante saber qué usos diferentes puede tener tu local. Todo local tiene un uso asignado desde el momento en que se construye el edificio. Este uso podemos comprobarlo en el proyecto original o en las escrituras. También podemos comprobarlo en la Dirección General del Catastro, aunque esta puede contener algún error o inexactitud.


Independientemente del uso asignado actualmente al local (comercial, oficinas, industrial, vivienda, garaje, sanitario, etc.) existen unos usos permitidos por el planeamiento municipal. Si queremos pasar de un uso a otro, deberemos realizar un proyecto.


Habitualmente, los edificios de viviendas tienen asignado el uso de vivienda en las plantas altas, el uso de oficinas, si existe, en entreplantas, plantas primeras e incluso a veces plantas segundas, y el uso comercial en los bajos. Sin embargo, como usos permitidos, los bajos admiten casi cualquier uso, las plantas primeras suelen admitir oficinas o viviendas y el resto de plantas suelen admitir exclusivamente viviendas.


También existen edificios exclusivamente de oficinas, edificios exclusivamente comerciales (centros comerciales) y edificios exclusivamente industriales, en los que puede estar o no permitido el cambio de uso. Para saber qué usos diferentes permite un local tendremos que comprobar el planeamiento municipal.


Dentro de un mismo uso, por ejemplo el uso comercial, podremos desarrollar multitud de actividades diferentes, por ejemplo una tienda de ropa, un supermercado, un bar, etc. Aunque todas pertenezcan al mismo uso, no todos los locales admiten técnicamente cualquier uso, lo que nos lleva al siguiente punto.


2. Analiza las posibilidades técnicas del local


Una vez que nos aseguramos de que en un local se permite un determinado uso, debemos comprobar que este es técnicamente viable. Por ejemplo, una vivienda necesita una superficie de ventanas considerable, salidas de humos, una altura suficiente, etc. Una cafetería necesitará salidas de humos, aseos accesibles, etc. Todos los usos y actividades diferentes se rigen por una serie de normativas: el Código Técnico de la Edificación, las Normas de Habitabilidad autonómicas, distintas normas de accesibilidad, etc.


Uno de los elementos más restrictivos para cualquier tipo de cambio de uso es la accesibilidad, porque hoy en día casi cualquier edificio o local ha de ser accesible. Por ejemplo, si quiero convertir una oficina situada en un primero en vivienda, debo tener un itinerario accesible para llegar a ella, es decir, no puedo tener escalones en el portal y he de tener un ascensor accesible.

Es decir, además de que el planeamiento me permita hacer un cambio de uso en un local, debe ser posible realizarlo técnicamente y a un precio no muy desorbitado.


3. Analiza el mercado


No todos los locales son apropiados para cualquier uso. Conviene hacer un estudio exhaustivo del mercado para conocer cuál es el uso más rentable en la zona y si encaja en el local que tenemos.


Las actividades comerciales son muy ventajosas en las principales calles comerciales de las grandes ciudades. Por poner un ejemplo, a nadie se le ocurriría convertir en vivienda un bajo en la Gran Vía de Madrid. En general, los usos comerciales solo funcionan en planta baja, salvo que el local ocupe varias plantas o este situado en una galería o en un centro comercial. Los locales en esquina o con mucha fachada también están mejor valorados que los locales profundos. El problema de las actividades comerciales es que se deprecian mucho si en vez de estar en una calle principal estamos en una trasera, aunque sea céntrica, o en una calle con poca circulación.

Las oficinas son usos más flexibles. Se pueden situar en entreplantas, primeros piso o incluso en pisos más altos sin depreciarse de manera considerable. Pueden estar en cualquier tipo de barrio, aunque es conveniente que se sitúen en un sitio visible. Este uso puede ser rentable en edificios emblemáticos de la ciudad, como pueden ser edificios históricos o singulares, precisamente por su capacidad de adaptación y por su situación.


Las viviendas son el uso más rentable en la mayoría de los casos más comunes: en barrios residenciales o en calles que no sean específicamente comerciales. En planta baja no son muy recomendables por cuestiones de privacidad, pero a partir de una entreplanta, sin duda es la alternativa a batir.


Los trasteros son una alternativa que está cada vez más de moda. Son rentables en locales que, por su situación, no tienen salida como actividad comercial, bien porque se encuentran en calles poco transitadas o bien porque se encuentran en barrios demasiado residenciales. También son una posibilidad muy considerable en sótanos o en áticos.


Los garajes también pueden ser una alternativa en bajos o sótanos si el local lo permite. Aunque ya avisamos de que, si el local no está construido específicamente para ser garaje, cambiar su configuración para que quepa un número considerable de plazas de aparcamiento es una tarea ardua, por culpa de la situación de los pilares del edificio. También hay que tener en cuenta la posibilidad de la situación de la entrada y la tramitación del vado, pues no todos los locales son aptos para esto. Sin embargo, el uso de garaje puede ser una alternativa aceptable en bajos sin muchas pretensiones, en barrios residenciales con poca densidad y en edificios sin sótanos.


Mención aparte merecen los llamados apartamentos turísticos, que pueden regularse bajo las categorías de viviendas turísticas, viviendas de uso turístico u otros nombres similares, según cada comunidad. Estos usos son muy rentables en zonas turísticas como grandes ciudades, localidades costeras, pueblos con encanto, localidades del Camino de Santiago, etc. Su situación ideal es en barrios céntricos, con buenas vistas o bien conectados, a partir de la entreplanta.


Para otros usos menos habituales como el uso sanitario, el educativo, el religioso o el hotelero no se pueden extrapolar reglas generales. Estos usos suelen darse en edificios completos o en locales de grandes dimensiones que requieren un análisis individualizado.


4. Calcula el precio de las obras


Para cambiarle el uso a un local, además de hacer un proyecto, hay que realizar las obras correspondientes a ese proyecto. Solamente tras haber terminado dichas obras podremos inscribir dicho local en el registro con el nuevo uso.


¿Merece la pena hacer obras para rentabilizar más un local? Muchas veces sí. Pero para saber el precio de las obras necesarias para realizar un cambio de uso, no es aconsejable preguntarle solo a un albañil, a un constructor o a una casa de reformas, pues en estos casos lo habitual es que se queden muy cortos y que en la práctica el gasto se duplique. Es aconsejable hacer un estudio de viabilidad previo, elaborado por un profesional competente, que analice todos los puntos que hemos desarrollado anteriormente y determine cuál es el uso más rentable para un local.


No todos los usos tienen el mismo coste, por lo que esto también nos puede condicionar. Mientras que realizar una vivienda o un apartamento turístico puede llegar a alcanzar los 500 €/m², otros usos como garaje o trastero son mucho más económicos. También depende mucho del estado actual del local, si está de obra, diáfano o ya tiene instalaciones.


5. ¿Cómo vender un local comercial?


Y si no quiero cambiarle el uso al local ¿qué puedo hacer? Existen otras alternativas que no pasan por cambiarle el uso al local e incluso tampoco por hacer un proyecto.


Los locales comerciales suelen utilizarse en régimen de alquiler, por lo que si lo pones a la venta, lo más probable es que el posible cliente sea un inversor, más que el dueño de un negocio. Por tanto, no hace falta que hagas grandes dispendios, simplemente quita los elementos que dan mala imagen: maderas apolilladas, muebles viejos, suciedad, etc. Eso sí, infórmate de todas las posibilidades que tiene el local para que no perder ninguna oportunidad.


Si queremos rentabilizar un local comercial, lo habitual es ponerlo en alquiler. En este caso podemos darle un lavado de cara para ponerlo en el mercado, como por ejemplo poner acabados nuevos, cambiar ventanas y puertas, pintar, barnizar, etc. Otra opción buena es dar facilidades al inquilino para hacer la inversión inicial, como por ejemplo no empezar a cobrarle hasta pasados unos meses o ayudarle con los gastos de las obras.


Si tu local se encuentra en un edificio antiguo, es probable que muchos inquilinos te pongan trabas por el hecho de que no sea accesible. Puede ser una buena idea solventar este problema previamente con la colocación de rampas, elevadores o plataformas salvaescaleras. Pero ojo, no todos los locales pueden llegar a ser completamente accesibles, por lo que es necesario realizar un estudio para escoger la solución más adecuada.


6. ¿Qué negocios son los más rentables?


En las principales calles comerciales cualquier negocio es rentable: bares, tiendas de moda, peluquerías, etc. El único problema es ponerse de acuerdo con el precio del alquiler del local. Si crees que tu local no tiene ninguna salida porque no está en una zona comercial, puedes valorar la ejecución de distintas actividades, con o sin cambio de uso.


Una de ellas es el negocio de alquiler de trasteros o self storage. Estos negocios son una vuelta de tuerca a los trasteros tradicionales. En ellos puedes entrar con el coche, cargar y descargar en tu propio trastero o guardamuebles e irte. Existen trasteros de todos los tamaños y servicios extras como transporte, seguridad, aseos, etc. Estos negocios se pueden realizar en cualquier tipo de edificio, incluso en naves industriales, y en cualquier barrio. Lo ideal es que tengan un tamaño considerable, si queremos poder acceder con el coche. La diferencia de estos trasteros con los habituales es que su alquiler se trata de la prestación de un servicio y no del alquiler de un inmueble, por tanto estos trasteros no tienen división horizontal y no se pueden vender. El alquiler de estos trasteros suele realizarse en períodos cortos, de pocos meses de media, por lo que son más caros que un trastero convencional.


Ponte en manos de profesionales


Para sacarle el máximo partido a tu local, puedes poner el cartel de “se alquila” y esperar a que te hagan una oferta a la baja o puedes dejarte aconsejar por un técnico cualificado que tenga en cuenta todos los factores para sacarle el máximo rendimiento a tu propiedad.

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https://www.certicalia.com/blog/como-rentabilizar-local-vacio


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