¿Se puede vivir en una oficina?



La respuesta a esta pregunta es taxativa: NO. Ni una oficina ni cualquier local están preparados a priori para un uso residencial. Legalmente no es posible vivir en un inmueble que no tenga uso residencial o cédula de habitabilidad (en las comunidades en las que existe este concepto). Ahora bien, sí que se puede convertir una oficina en una vivienda de manera legal, mediante un cambio de uso.


El requisito necesario para realizar este cambio de uso es tramitar una licencia de cambio de uso en el ayuntamiento. Para ello es imprescindible presentar un proyecto de cambio de uso redactado por un arquitecto. Este proyecto ha de cumplir todas las normativas en vigor, como el Planeamiento del municipio, el Código Técnico de la Edificación y la Norma de Habitabilidad autonómica.


En primer lugar hay que considerar el Planeamiento municipal (Plan General de Ordenación Municipal o las Normas Subsidiarias de Planeamiento). La oficina deberá estar en una parcela en la que se permitan las viviendas. Si en el edificio contenedor ya existen más viviendas no suele haber problemas. Si la oficina estuviera en suelo rústico, o en suelo urbano de carácter industrial, dotacional o cualquier otro que no permita el uso residencial, estaría prohibido el cambio de uso.


La norma más restrictiva en este caso es la Norma de Habitabilidad, de carácter autonómico, que rige las condiciones de las viviendas nuevas. Las condiciones más restrictivas para estos casos son las siguientes:


· Todas las estancias vivideras (salón, cocina, dormitorios) han de tener ventilación e iluminación natural, es decir, ventanas. Esta superficie de iluminación ha de ser al menos de 1/6 de la superficie que se ilumina.


· Las ventanas tienen que estar al menos a 1,80 m del lado de la calle para proteger la intimidad de sus ocupantes, pero han de estar a 1,10 m por el lado interior. Esto se traduce, en la práctica, en que la oficina no puede estar al nivel de la calle.


· La altura del techo ha de ser al menos de 2,50 m, salvo en las estancias de servicio.


· La cocina ha de tener salida de humos hasta el tejado.


· Las distintas estancias deben tener unas superficies mínimas estipuladas. Por ejemplo es obligatorio tener un recinto de al menos 1 m² de lavadero y otro de 1 m² de tendedero. La habitación principal ha de ser de al menos 12 m² y las demás de al menos 8 m². EL baño ha de tener una superficie mínima de de 5 m².


La mayor dificultad de esta normativa es, con diferencia, la necesidad de iluminación de las estancias, pues depende de la configuración geométrica del edificio y no se soluciona simplemente haciendo obras. Por tanto, que nuestra oficina tenga una superficie de fachada reducida puede ser el principal impedimento para llevar a cabo el cambio de uso.


Además de que el proyecto sea viable, es necesario contar con la aprobación de los vecinos. Si no dicen nada al respecto los estatutos de la comunidad, este cambio ha de ser aprobado en junta y contar con 3/5 partes de los votos a favor de los propietarios del edificio.


Ahora bien, ¿qué pasa si convertimos ilegalmente una oficina en vivienda?


Lo que a priori puede parecer una buena idea, para ahorrarse unos eurillos en la licencia y en el proyecto, puede complicarnos la vida y la de nuestros hijos. En primer lugar, esa “vivienda” será oficialmente una oficina ante el Registro de la Propiedad y por tanto no la vamos a poder vender nunca como vivienda porque el notario no lo va a aceptar. Si nos empadronamos en dicha vivienda nos estaremos denunciando a nosotros mismos y lo más probable es que el ayuntamiento nos haga reponer la legalidad del inmueble, además de pagar la multa correspondiente. Algo parecido pasaría si la queremos alquilar, pues si el inquilino se quisiese empadronar, que por otro lado es lo habitual, nos estaría denunciando. Si queremos pedir suministros nuevos como vivienda nos los van a denegar. Además, cualquier vecino nos podrá denunciar incluso aunque contemos con el permiso de la comunidad.


Si este inmueble lo heredan dos o más personas van a tener muchas dificultades para venderlo. Bien es verdad que existen mecanismos para legalizarlo de una u otra manera y poder así venderlo, pero estas complejidades legales siempre provocan conflictos entre los coherederos y disminuyen el precio de mercado del inmueble.


En definitiva, lo mejor en este caso es contactar con un arquitecto y estudiar la viabilidad del cambio de uso. Con una simple visita al inmueble este podrá tener una mínima idea de las posibilidades y descartar o no su viabilidad a priori. También es posible hacer una consulta en los servicios urbanísticos del ayuntamiento en el que se sitúe la oficina. Estos pueden mirar al menos si cumpliría con el planeamiento, aunque lógicamente no van a hacer una visita al inmueble, que es lo primordial y debe ser hecha por un profesional.

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