En anteriores artículos hemos hablado sobre la posibilidad de convertir un local en vivienda. En líneas generales podemos decir que los pasos necesarios para convertir un local en vivienda son los siguientes:
1. Informarse de que el cambio de uso se puede realizar
2. Realizar un proyecto de cambio de uso de local a vivienda, firmado por un técnico competente, y presentarlo en el ayuntamiento para que nos otorguen la correspondiente licencia
3. Realizar las obras correspondientes
4. Registrar la nueva vivienda mediante un notario
Todos los agentes que intervendrán en el proceso (arquitecto, ayuntamiento, constructor, notario, registrador) van a cobrar su parte correspondiente, que será proporcional al tamaño del inmueble y al alcance de la obra, pero el elemento principal que nos condicionará si podemos o no podemos hacer el cambio de uso es el proyecto de cambio de uso.
Información previa
Determinación de los candidatos
Para averiguar si tu local podría ser un buen candidato a convertirse en vivienda, como paso previo puedes hacerte las siguientes preguntas:
· El local se encuentra en un edificio de viviendas
· El local no está justo a pie de calle
· Al local se accede de manera accesible (ascensor o rampa) o desde la calle
· El local tiene o puede tener varias ventanas a la calle
· El local tiene una altura interior suficiente (en general, 2,50 metros)
· El local tiene o puede tener extracción de humos a cubierta
· El local tiene o puede tener extracción de aire viciado a cubierta
Si todas las respuestas anteriores son positivas, ¡enhorabuena! porque sin duda tu local es un excelente candidato para convertirse en vivienda. Si alguna de ellas es negativa, no desesperes porque tal vez tenga solución. Si todas o casi todas son negativas, es mejor que pienses en otras alternativas para tu local.
Estudio de viabilidad
Nosotros siempre aconsejamos, si crees que tu local puede ser un buen candidato para ser una vivienda, que te informes con tu técnico de confianza para hacerte una idea previa. De un solo vistazo te puedes hacer una idea de si el cambio es viable o no, sobre todo en el caso de que sea completamente descartable. A veces puede pasar que haya ciertos aspectos dudosos, o que el cliente tenga unas expectativas difíciles de alcanzar a simple vista, por lo que lo más recomendable en estos casos es realizar un estudio de viabilidad en el que el técnico, mediante un análisis más detallado del planeamiento y del local en cuestión, realice una propuesta en forma de croquis y analice su viabilidad técnica y económica. Estos estudios de viabilidad normalmente el técnico los entenderá como una primera fase del proyecto, por lo que no te supondrán un gasto extra, sino todo lo contrario, un ahorro en caso de que finalmente no realices el proyecto completo. El coste de dicho estudio dependerá del alcance del mismo, pactado con las necesidades del cliente, ya que no es lo mismo un simple croquis de la futura vivienda a un presupuesto detallado de las obras.
Comunidad de propietarios
Una vez que estás seguro de que tu local puede ser convertido en vivienda, has de resolver el asunto de la comunidad de propietarios. Para cambiar el uso de un local a vivienda es necesario tener permiso de la comunidad de propietarios del edificio. Existe la posibilidad, rara, de que los estatutos de la comunidad permitan explícitamente el cambio de uso de los locales del edificio. De no ser así, el cambio de uso del edificio ha de ser aprobado en junta. Dicha votación tiene que venir en el orden del día de la junta correspondiente para que los vecinos estén informados de qué se va a votar y puedan informarse antes, por lo que hay que comunicárselo al administrador o al presidente de la comunidad con tiempo antes de que se realice la siguiente junta de propietarios.
El proyecto de cambio de uso de local a vivienda
Vale, ya sé que se puede hacer el cambio de uso, me he informado y tengo el permiso de la comunidad. Ahora tengo que encargar el proyecto de cambio de uso de local a vivienda, pero ¿qué es y a quién se lo encargo?
El proyecto de cambio de uso de local a vivienda es un proyecto técnico que se rige, a todos los efectos, bajo la Ley de Ordenación de la Edificación del año 1999. Por tanto, tiene que ser realizado por un técnico competente, estar visado por el colegio profesional correspondiente y, si conlleva algún tipo de obra, como siempre es el caso, estas deben estar dirigidas por el técnico correspondiente, que normalmente será el mismo que ha hecho el proyecto. Por tanto, este trámite está sometido a licencia municipal de obras de edificación, o de obras mayores, como se decía antes.
De esta manera, un cambio de uso debe cumplir con todos los requisitos de una vivienda nueva: ha de cumplir el Código Técnico de la Edificación, la Normativa de Habitabilidad de la Comunidad Autónoma, El Plan General del municipio, etc. Vamos a analizar la problemática específica que puede suponer cada distinta normativa.
- El Plan General de Ordenación Municipal
Cada municipio de España tiene su planeamiento propio adaptado a sus diferentes condiciones. Básicamente, lo único que debemos saber es si el tipo de suelo en el que se encuentra el local es compatible con el uso de vivienda. Como regla general, si el local se encuentra en un edificio de viviendas es probable que esté permitido hacer otra vivienda más. Si el local se encuentra en un edificio de oficinas, en un centro comercial u otro tipo de edificios no residenciales es probable que no nos dejen hacer una vivienda.
- El Código Técnico de la Edificación
El CTE se compone de varios apartados, los cuales hay que cumplirlos todos, salvo excepciones. Vamos a analizar los principales problemas de cada uno:
· SE Seguridad estructural: Normalmente los cambios de uso no conllevan una modificación de la estructura del edificio, por lo que este apartado no suele ser un problema.
· SI Seguridad en caso de incendio: Este apartado no afecta al interior de las viviendas. Por lo que si no actuamos en las zonas comunes del edificio tampoco tendremos problemas.
· SUA Seguridad de Utilización y Accesibilidad: Aquí llega uno de los grandes escollos a la hora de realizar cualquier vivienda nueva, y es la accesibilidad. Toda vivienda ha de comunicarse con la calle mediante un itinerario accesible. Si se accede a la vivienda desde el exterior no tendremos ningún problema más que resolver la accesibilidad hasta la puerta de entrada. Pero si al local se accede mediante las zonas comunes de un edificio viejo, al que no llega el ascensor o con peldaños en el portal, no podremos realizar el cambio de uso.
· HE Ahorro de energía: Este apartado implica que la vivienda debe estar bien aislada térmicamente, por lo que con casi total seguridad deberemos mejorar el aislamiento de las fachadas, cubiertas y suelos del local. Aunque no suele ser un escollo insalvable, este apartado suele encarecer la obra, aunque sin duda mejorará las prestaciones de la vivienda.
· HR Protección frente al ruido: Al igual que el apartado anterior, el HR implica aislar acústicamente la vivienda. Las soluciones serán complementarias a las del apartado anterior, pues podremos optar por un sistema de aislamiento que resuelva los dos apartados de manera simultánea.
· HS Salubridad: Este es el apartado más controvertido en las obras de cambio de uso de local a vivienda, pues en toda vivienda nueva debemos tener un sistema de extracción mecánica de aire en los cuartos húmedos (cocinas, baños, aseos, lavaderos) que lleve este aire a la cubierta. También tenemos que tener un sistema de extracción del humo de la cocina que lo lleve a la cubierta. Una opción sería conectarnos con el sistema de extracción del resto de viviendas, lo que es complicado técnicamente. La otra opción es llevar un tubo de extracción propio por el patio de luces directamente hasta la cubierta. Algunas de las soluciones que tomemos pueden ser polémicas, bien con la comunidad, bien con el ayuntamiento, por tanto hemos de resolverlas con especial cuidado.
- Las Normas de Habitabilidad
Las normas de habitabilidad de viviendas son normas de carácter autonómico que rigen como deben ser las viviendas en cada CCAA. Aunque son parecidas en toda España, pueden tener algunas diferencias, por lo que aquí vamos a referirnos específicamente a las Normas de Habitabilidad de Viviendas de Galicia de 2010, extrapolándolas al resto de casos.
Estas normas son las que nos van a configurar, sin duda, la forma interior de la vivienda, el número de habitaciones, la dimensión del salón, de los baños, etc. Los principales problemas que podemos tener en los cambios de uso serán los siguientes:
- Altura libre: En las estancias vivideras (salón, comedor, dormitorios, etc.) la altura libre mínima será de 2,50 m. En pasillos, cocinas y baños podrá ser de 2,20 m. Existen multitud de locales en edificaciones existentes, sobre todo oficinas en entreplantas y primeros pisos, que no cumplen este requisito, que es totalmente excluyente. De hecho, gran cantidad de viviendas de nuestro alrededor no cumplen este requisito, porque las normativas son cada vez más restrictivas.
- Ventilación e iluminación directas: Todas las estancias vivideras han de tener ventilación e iluminación directas a través de puertas o ventanas. Por tanto, las habitaciones italianas estás completamente prohibidas.
- Cada estancia ha de tener una superficie mínima: No solo eso, en cada estancia ha de poderse inscribir un cuadrado de unas dimensiones determinadas y tener un ancho mínimo entre los paramentos. A modo de ejemplo, el baño principal de la vivienda, situado en algún espacio de comunicación, ha de tener, al menos, 5 m². De nuevo, si comprobamos la superficie de muchos de los baños de nuestras casas veremos que no llegan a esta superficie.
- El lavadero y el tendedero: En toda vivienda nueva debe existir un recinto dedicado a lavadero y otro a tendedero que deben estar cubiertos. Así pues, no se acepta el hecho de tender directamente por la ventana, aunque sea a un patio de manzana.
Las obras
Una vez que hemos realizado el tedioso proyecto deberemos presentarlo en nuestro ayuntamiento y pagar las tasas correspondientes para obtener la licencia municipal y poder comenzar las obras. No nos extenderemos mucho en este apartado, solo recalcaremos que dichas obras se consideran obras de edificación, es decir, obras mayores, con lo que ello implica: Contratación de una empresa cualificada que dé de alta la obra, que gestione los residuos de manera adecuada, que realice un plan de seguridad y salud, etc.
Registro de la vivienda
Una vez acabada la obra, deberemos presentar el certificado final de obra (realizado por el director de obra) en el ayuntamiento para que nos otorgue la licencia de primera ocupación.
También debemos regularizar nuestra nueva vivienda en el registro y en el catastro, para lo cual deberemos ir a un notario para que realice unas escrituras de la nueva vivienda. De igual manera deberemos inscribir la nueva vivienda en el registro de la propiedad y en el catastro.
Pero entonces ¿Cuánto cuesta un cambio de uso?
Lo más caro del proceso, sin duda, son las obras. Como todas las obras de rehabilitación, el importe pude ir desde cero hasta cientos de miles de euros. Pero dejando al lado el tema de las obras, ¿cuánto me pueden costar los trámites?
· El proyecto de cambio de uso costará como un proyecto de rehabilitación con dirección de obra. Los honorarios de los técnicos son libres, pero seguramente dependerán del alcance de las obras, de la superficie del local, etc.
· Tasas municipales: Existirá una tasa fija y el llamado ICIO (Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras) que consistirá en un porcentaje del presupuesto de las obras.
· Honorarios del notario.
· Impuesto de actos jurídicos documentados (AJD).
En total, como ya hemos dicho, el precio de todos estos trámites irá en función de la superficie del local y sobre todo del presupuesto de la obra. También variará dependiendo de cada ayuntamiento y de cada Comunidad. Pero por aventurar a un valor, podemos decir que los trámites del cambio de uso pueden llegar a alcanzar casi los 10.000€.
El presupuesto de las obras, que es el que realmente marca la diferencia, variará mucho más. De manera realista, asumiendo que nos encontramos con un local diáfano y que tenemos que cumplir con todos los requisitos en materia de aislamiento térmico y acústico, es muy difícil que el presupuesto de un cambio de uso, aunque sea tipo loft, baje de 15.000€. Podríamos estimar que las obras de una vivienda estándar, de 3 o 4 dormitorios y dos baños podría rondar de media los 50.000€.
Conclusión
A tenor de lo expuesto anteriormente podemos concluir diciendo que un cambio de uso puede ser un negocio muy rentable en suelos donde las viviendas tengan un valor medio-alto. Con una inversión de entre unos 30.000€ y 70.000€ podemos multiplicar el precio del local por dos perfectamente. Por tanto es un gran negocio para barrios residenciales de las grandes ciudades, pero tal vez no lo sea para ciudades pequeñas o pueblos, donde el suelo vale poco y existen viviendas vacías en el mercado a buen precio.
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